首套3.8%利息五月份会不会有变化?

70城房地产价格的持续回暖，正逐渐引发市场关于房贷利率调整的担忧。4月15日，国家统计局公布的数据显示，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。

财联社记者注意到，近期部分机构明确提示，依据央行1月5日建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制，当前房价持续环比回暖的二三线城市接下来或将面临房贷利率重新上调的风险。

申万宏源最新报告即认为，伴随2月以来二三线房价环涨城市明显增多，若5年期LPR未来持平，未来两个季度内会有超30城面临首套房贷利率重新上调20-30bp的潜在风险。

但受访银行人士强调，虽然近期楼市属于点状恢复期，重点城市土拍恢复活跃。但居民对房价预期发生根本改变，按揭市场当前属于僧多粥少的现状，银行体系对利率上升的动力不足。

首套3.8%利息五月份即将有变化？

今年1月5日央行和银保监会联合下发的首套住房贷款利率政策动态调整机制第三条规定，此前阶段性放宽房贷利率下限的城市，“如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”

申万宏源报告则显示，此前基于“2022年9月-11月”房价数据，满足放宽房贷利率下限要求城市有38个，该类城市自今年开始也相应进行放宽房贷利率下限操作，截止3月底，据中指研究院统计数据，已有36城市首套房贷利率下限降至4%以下。譬如天津、厦门、郑州等城市，首套房贷利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。

房贷利率的下调对这些城市一季度的房地产销售显然起到了正面影响。申万宏源认为，房贷利率下调配合前期因疫情递延刚需的集中性释放，今年以来地产销售快速反弹，30大中城市商品房成交面积同比增速由2月前-20%左右一度冲高至60%的高位，虽然包含低基数影响，但观察四年平均增速，也由-8%回升至-1.5%附近，结构上也是以房贷降息幅度较大的二三线城市贡献为主。

财联社记者注意到，最新金融数据显示，3月居民贷款新增1.24万亿，为2022年以来单月最高增量，同比多增4908亿；居民贷款增量占比达32%，较前两个月提高25pct，显示3月居民需求加速修复。其中，中长期、短期分别新增6348亿、6094亿，同比多增2613亿、2246亿；增量占比分别为16.3%、15.7%。反映地产销售逐渐回暖，消费逐步复苏，居民信贷需求回升。

中泰证券报告亦认为，二手房销售高增支撑居民贷款好于预期。推测计算3月住宅商品房销售面积在1.1亿平方米，假设均价1w/平，则销售额1.1w亿，跟居民新增贷款1.2万亿有一定的匹配度。

但申万宏源认为，考虑到全国首套房贷利率理论下限为LPR-20bp=4.1%，意味着从二、三季度开始，若5YLPR持平于目前4.3%，根据首套住房贷款利率政策动态调整机制，未来会有超30城面临重新上调首套房贷利率20-30bp的潜在风险。

值得一提的是，申万宏源在报告中强调，这一逻辑仅是结合最新70城房价数据与此前央行首套房贷利率下限动态调整的客观机制，分析该机制下目前房贷利率潜在的上调风险，并不涉及对于未来房贷将加息的判断。申万宏源指出，央行未来也可通过LPR调整以及LPR加减点调整进行对冲。