投资公寓，你需要知道的几点！

公寓是当前的投资品中，比较带有争议的一种。如果仔细罗列一下，在房产投资方面，可选择的品种非常有限，第一是住宅，其次是商铺、写字楼、公寓这四种最为常见。城市化还没有结束，如果可以，谁都知道优先买住宅，但是限购又限贷，房票是一个大难题。

那些骨灰级的炒房团，多年来一直研究的“破限购”大法，无非就是离婚。在北上广深，花20块钱打一个离婚证，就可以省下300万买房款。但是，再怎么离婚，你也就只有一个老婆，离一次，获得一张房票，很快又用完了。就算你有胆子离婚，投资住宅还是有“满仓”的一天。

这时候会出现一个分水岭，房产投资到这一阶段后，有的人选择暂停，既然没有房票那就暂且不买。但是，一些具有强劲生产力的人群，到这一阶段后，仍然存在一个“苦恼”，钱多的不知道该往哪儿投资。所以会选择了解写字楼、商铺、公寓，其他不动产投资品，按习惯思维，住宅买不到了以后，会选择商铺，因为不限购，可以收租，讲究细水长流。

那么问题来了，买哪里的商铺才好赚，租金才高？买了十年商铺都不旺的大有人在。信息社会促进了人们对“网络”的依赖，这时候你会了解到很多关于商铺投资的信息。大部分言论是，除了住宅，写字楼、商铺、公寓都不能碰，不能碰！因为受互联网经济冲击，商办类不动产岌岌可危，投资需谨慎。

实体经济受互联网冲击，谁都知道，公司不一定开在写字楼，卖家不一定在商铺陈列产品，但是能代替写字楼、商铺的场地是哪里，大家都去租住宅创业吗？当然不是。公寓则兼顾两者功能，所以我们经常听到别人说“商住两用”！因为公寓一般选择在商业氛围浓的地段，面积小、且周边配套繁华，所以既可以居住，也适合办公。

自租购同权概念提出来以后，公寓热度日渐升温，到底要不要投资公寓也成为热门争议话题。有观点认为公寓不适合投资，不能碰，也有观点认为公寓是介于住宅跟商铺之间的最佳替代品，且国家政策倾斜有利于公寓购买者。比如商水商电改民水民电，还有公寓上学。另外，同等面积公寓租金大幅度高于住宅，所以投资公寓也是不错的选择。今天来说一下公寓投资你需要明白的几个道理。

第一，公寓基本不具备流动性，不适用快进快出。当今社会，拥有不动产是最值得炫耀的“奢侈品”。在过去数十年里，中国楼市给国人描述出一个不动产“神话”。买房是最好的创业，买房是最好的投资，但是，买公寓的人请记住一句话——公寓不是用来卖的，更不是用来炒的，公寓只能是用来出租细水长流的。受以往炒住宅的惯性思维，升值快，赚差价，这是投资者的固定思维模式，但是在公寓投资上，这完全不适用。因为公寓交易税很高，除去契税、营业税、还有土地增值税，加起来在30%甚至更高。这么高的税，不管是买家还是卖家，谁都不想出，再怎么需要一间公寓几乎也没有人愿意交那么高的税去接别人的盘，买来自住的人更是不存在，除非脑壳出了问题。

跟住宅比起来，公寓几乎不具备流动性，没有做好细水长流收租金，做一个长久房东的打算，请不要碰公寓。

第二，投资公寓不能用投资住宅的思维衡量。如果打算投资公寓，就先忘掉买住宅的那些条条框框。除了尽快让别人“接盘”，还想着你的公寓要尽快升值，最好可以加最大杠杆。上面说了，从买公寓的那天起，不要总想着别人来接盘，也不要渴望一间公寓能迅速暴涨，挽救你悲催的前半生。公寓杠杆率是1:1，属于商业贷款，首付50%，贷款年限10年，而且利率上浮10%。除非你还有房票，还有足够的钱付首付，不然就不要总抱怨一间公寓带不来你想要的“利益”。住宅贷款期限一般在20-30年，但是住宅的租金能抵消月供金额的几乎没有，再怎么出租也需要倒贴一部分钱，如果不卖掉，就一直倒贴着。但是公寓租金可抵消月供是轻而易举，甚至买到精品公寓还可以租金高于月供金额。

通常情况下，公寓交付第一年租金收益略低于月供金额，2-3年内租金可涨到月供水平。贷款10年到期后，剩下就是租金纯收益，公寓本身升值弱于周边住宅，最终看10年后整体价值。

此外，就当前的楼市，拿出来20万投资能买到什么，买住宅？还不够装修费呢。上不了住宅的车，就不要埋怨公寓跑的慢，有多少钱追求多大利益，试图拿出来20万，到明年变成40万还给你，别说买公寓，就算买住宅都不可能了。炒房神话一去不复返，我们没在对的时间做对的事，别人炒房时候，我们盼着崩盘，等住宅不能炒了，又试图以炒房思维绑架“公寓”，历史永远只给少数人机会。

第三，产权40年或者70年，只是个伪命题。纠结于产权40年还是70年毫无意义，产权年限并非指你买的那间房，40年后不属于你，是脚底下那片地的年限。土地年限到期自动续费，这是目前从上到下的一致认为，至于70年后到底会不会自动续费，反正我们都等不到那一天。如果你加强锻炼，注重养生，说不定能赶上40年后的自动续费。需要说明的是为什么商业产权都设置为40年，为什么公寓交易税费那么重，那是因为这片地跟住宅比起来更值钱！！担心产权40年问题，到期无非两种可能，第一土地续期，相安无事。第二政府收回，这块地另做他用。去看看那些拆迁的，农村的破砖烂瓦还有巨额补偿，你有本的公寓难道没有补偿？所以先不要羡慕光荣的拆迁户，说不定你也有那一天。

第四，公寓价值同样受周边配套影响。投资公寓和投资住宅，真的是完全两码事，有钱买房，住宅各方面都好，但是没有房票。公寓不限购，但是赚不来快钱，讲究的是细水长流。与写字楼、商铺比起来，公寓投资风险更低。但是，公寓也不是闭眼睛买就可以达到预期利益，这点可以参考住宅投资。公寓投资，其价值同样受周边配套影响，商业、交通地铁等，较为繁华地段的公寓必然收益更高。其次，一二线城市的公寓当然比三四线公寓更有价值。

最后，总结起来公寓到底能不能买，据统计有20%的年轻人买公寓用来自住，这属于高风险操作，几乎等不到置换机会，不提倡买公寓自住。买来自用创业或者投资，需要先明确一间公寓的具体价值与意义，先抛弃投资住宅的惯性思维。同时，决定买公寓的时候，又要考虑其周边配套和商业价值。