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攻略:购买商铺应该这样选择!- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
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- 英雄:我去看过,很齐全。
- 牛转乾坤:这个楼盘价格波动大么?
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- 回忆:我建议你们去楼盘看看。
- 大头:也可以直接咨询置业管家。
- 吃了么:什么时候大家一起去看看啊。
- 蓝天:上周我已经签合同了。
一文看懂售后返租
1、项目是否需要返租?
2、返租中四者是怎样的关系?
在营销环节和运营环节,涉及返租的四者均扮演不同角色。
1.营销环节
开发商出让产权;商管公司进行招商,配合营销;商家签订初步意向,配合营销;投资客购买产权。
2.运营环节
开发商:主体退出,以商管公司形式进行管理;商管公司运营招商;商家缴纳租金管理费;投资客获得收益。
【举例】商管公司
在返租中,商管公司是构成体系的关键角色,起着平衡各主体利益和促进项目运营的作用。
销售基本结束时,第三方运营公司转为和商管公司合作,商业街开业前收费为月费+招商佣金。商业街开业后,委托经营期内,为月费+租金收入提成。
委托经营期内责任权属:
(1)第三方运营公司负责招商、街区运营、街区推广。
(2)商管公司对第三方运营公司的招商运营工作进行管理和审核。并支付月费和佣金。
(3)第三方运营公司提交租凭方案、推广方案、费用支出方案,报商管公司审核执行。发生的费用由商管公司支付。
(4)办公场地由商管公司提供,开发公司统筹安排,使用费用等在委托协议里明确。
3.开发商营销目标决定返租的出发点
营销目标会导致返租的出发点不一样,从而使四者利益诉求发生变化。
(1)经营导向
投资回报合理:商管公司能够盈利;投资客注重升值潜力;商家更易经营成功。
(2)快速去库存导向
为快速去库存,抬高投资回报,放大投资者利益;开发商相当于成本较低的社会融资;商管公司运营不可控,经营前景未知。
3、返租招商的商家有哪些?
返租项目能招入部分商家,主要为国内二、三线品牌、连锁品牌加盟店、本地餐饮。租期要求较短:一般为3-5年;可以接收多个业主;市场定位为非核心商圈市场,与返租物业较吻合。
4、返租的方式有哪些?
1.一次性返还
常与其他返租方式或服务式招商组合;开发商会在表价中返还。
一次性抵扣房款这种模式很少单独使用;容易被投资客解读为变相打折;若单独使用,一般搭配服务式招商;此情况一般适用于地段较好的街区商业。一般多搭配其它返租模式,更容易被客户接收。
返租点数主要参考维度:
返还年限考虑年限和业态初次调整最长年限,有租金收入者缴纳租赁税费。
2.租金分成
适用地段价佳租金可预期项目,开发商压力小,通常与一次性返还组合。
项目在核心地段,运营至成熟期间租金回报低,但是运营成熟后,租金回报必然很可观。
3.固定点数
固定返点适用于经营前景不乐观项目;投资客认为项目经营前景不乐观,对未来租金收益预期比较低;得通过返点给投资客一个可以接收的收益;后期的返款压力会较大,但能够收拢一笔资金,一般用于专业市场或者销售型集中商业。
5、返租方式案例
第四年返还额度按照表价为基准进行计算
假设:一个商铺50平米,售价4万/方;开发商承诺返租十年,前三年5%的固定回报,前三年一次性返还;第四年返还6%,第五年返还7%;后期1/9分成。
《托管经营协议》只注明前五年租赁费用总额;不含一次性返还费用,规避前三年税费。
6、返租的操作流程是什么?
1.返租涉及流程
整个返租过程,需要用严格的合同和流程规进行约束,从而保证各种权利,按预想流转。
2.风险规避
在返租合同和协议中,要对业主在经营期限、违约责任、优惠措施等方面进行约束。
(1)返租项目中自营业主
在合同规定业主的开业时间、装修时间、经营业态。
(2)返租项目中委托经营业主
明确违约责任,设定违约金。一般违约金不高,5-10万左右,违约金太高业主会比较敏感。优先租赁和购买权归商管。尤其是服务式招商和租金分成的《委托经营合同》给予商家免租期。一般规定至少3个月。到期时,业主若决定自营,要求提前书面通知商管公司;否则自动续约。房屋所以权发生转让,新业主自动继续返租合同。
责任编辑: Greene
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