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房子通不通风，买房时怎么判断？
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事关房屋买卖合法性 网签和备案可别搞混了！
购房者成交房屋就必然要使房屋合法存在，因此需要通过网签和备案两个流程。可能很多人都把网签和备案当成一回事了，其实不然，这两者之间还是存在着区别的，只是它们的目的都是为了防止“一房多买”。因此，我们需要明白网签和备案的不同，才能在购房时更好的实现房屋买卖的合法性。
（一）网签和备案的实际意义
网签
a.防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。
b.一定程度上有利于避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为。
备案包括开发商备案和购房合同备案
前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格，面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后，在房屋管理部门登记备案，实现法律效力的一种方式。本文我们主要阐述后者备案情况。
(二）办理时间
网签是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。
在这里，我们要注意的是，现在有一部分开发商会在未取得预售证或其他证明时，就与购房者签订相关的协议或者合同，这样的情况是没办法进行网签的。另外，如果购房者自身的购房资格没有被核验通过，也不能进行网签。
备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
一般来说，网签在前，备案在后，备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。
（三）法律效力
网签在签约时要认真阅读合同中的条款，对于合同中自己认为不合理的条款可以提出自己的修改意见，或者双方之间进行协商，甚至购房者在要求得不到解决时可以协商撤销网签，不进行网签。
但是即使网签成功，也不能说具备了法律效力。
因为商品房买卖合同只有到房地产交易中心登记备案才能生效。
所以说，经过备案，房屋交易才算真正具备了法律效力。
（四）办理流程
网签流程：选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签
备案流程：合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案
需要说明的是，备案是在网签完成之后进行的，最终经房地产管理部门的审核会返回一个备案号，此备案号是唯一的，在网上输入备案号可以查询房屋的相关信息。
责任编辑： Greene
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