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潘石屹:不会为规模扩张进行兼并,资本市场好SOHO 3Q就会上市中原地产首席分析师张大伟分析认为:
租赁市场交易分成两类,一类是普通租赁,简单的说就是租户和业主可以直接交易的,另外一类是长租公寓类型,这一类的典型特点是中间有一个转租方,转租方参与了出租,获得差价。
对于当下租赁市场的乱象来说,资本大量进入,并没有多少是增量供应,因为盖房子出租在当下租售比下是不可能赚钱的。
这种情况下,大量的资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。
对于这些资本来说,这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。
而且收益非常大,最简单的办法是,长租公寓企业,签约3-5年,一套月租8000的房子经过简单改造,全套租金就可以变成1.2万以上,而且以后的租金上涨基本全部属于公寓企业。
对于市场来说:
1:本来供需结构就紧张,长租公寓企业,放大这种紧张,并不新增加房源,多了一道关口赚取租金差价。从差价比例看,小部分房源甚至差价比房主所得还高。
2:差价巨大,对于长租公寓企业来说,大量的资本在进入,可以形成垄断性租金。
3:直接拉涨租金,当下以北京等市场为代表,已经出现了几十万套长租型公寓,局部区域甚至占比市场比例高达40%,这种情况下,单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上,叠加对普通租赁业主定价的影响,这种出租模式对市场的租金拉动影响加大。
4:长租企业发布租金上涨数据,引导市场对于租赁市场的稳定来说也有很大影响。
从房地产调控角度,租金的上涨比房价上涨影响更大,所以调控房价的同时,必须要调控租金。
最近部分机构频繁发布租金上涨报告,有说东城顺义7月一个月租金环比上涨10%的,甚至还举例了几个小区,说租金环比上涨了30%。
从市场走势看,这些数据虽然明显是夸张,但是背后,在资本推动下,以北京为代表的租金快速上涨的确明显出现了。
中原地产首席分析师张大伟分析认为:
首先:租赁市场的供需结构:租赁供需结构本来就紧张,特别是郊区部分房源在过去一年多的严格监管,不得出租,另外租售比太低,房主有上涨预期。所以这从根本上不是中介的错。
中介不能生产恐慌,只能放大恐慌,利用恐慌多赚钱。租赁市场如果只有三方中介,影响不大。但现在中介已经普遍性的在做投资业务,赚差价。一般都锁定3-5年的租期,这种情况下,未来租金上涨,都是中介的利润。
中低端房源被中介整合包装成中高端租赁房源,也明显提高了租金。
其次:租赁市场有资本必然会暴涨,很简单的逻辑,如果是房主直租,看顺眼的租户便宜1000,2000的完全没问题,因为毕竟房子起码几百万,但如果是这些吃差价的代理,赚钱是第一要务。
当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断。最大的租赁机构已经控制几十万套房源。
以小区可比租金价格,包括自如等房源租金,相比普通租赁房源价格要高30%以上。
第三:租金被低估,当下市场的很多房源已经是中介包装,这部分房源不仅仅有租金,还有服务费,还有相当于10%左右租金的服务费。
第四:租赁市场已经出现了垄断定价权,如果都是小公司,小业主,互相有竞争,但如果是一个有几十万套房的庞然大物,他是有定价权的,不仅仅是二手房买卖,租赁也一样。
融资50亿,按照一套房支付速度3个月房租2万就可以锁定一套房计算,50亿的融资可以锁定25万套房.在北京等市场你已经很难再与房主签约了。因为比市场价低的房源基本全部被这些*如们抢了,你即使希望直接和租户签约,你也会发现,中介根本不给你带客户。
责任编辑: Greene
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