越秀地产：轨道物业会是新业务突破方向

8月13日下午，越秀地产股份有限公司于港岛香格里拉酒店举办2018年中期业绩会，董事长张招兴及副董事长、总经理兼执行董事林昭远依例出席并答记者问，另外还有财务总监兼执行董事陈静、投资者关系总经理姜永进亦出现在了主席台上。

调控趋严、融资收紧，上半年的国内房地产场市场无疑已经处于高压状态，因此房企能否有足够的资金支撑走过寒冬已经市场最为关心的问题，自然也是中期业绩会的重点。

在资金流方面，截止2018年6月30日越秀地产的现金为258.3亿元，同比增长了24.2%，总借贷上涨10.6%至527.7亿元，但资本负债率和净借贷比率都有所下跌，其中资本负债率减少1.1个百分点至44.5%，净借贷比率下降8.5个百分点至64.3%。

只是，受美元加息等大环境影响，越秀地产上半年融资成本小幅增长了5.2个点至4.82%。

业绩方面，相比近期接连发布营收及利润大增盈喜预告的部分房企，越秀地产上半年的表现并不算突出，且融资收紧之下一众房企都希望加快周转回流资金的关口，越秀地产的周转却有所下降。

和讯房产了解到，上半年越秀地产竣工面积仅54万平方米，受此影响，期内其入账的营业收入和毛利同比均下跌了一成，分别为101.6亿元、26.2亿元，但股东应占盈利增加了19.2%至13.1亿元，毛利率和核心净利润率稍有提升，前者25.8%、后者11.02%。

竣工面积大幅减少 结转放缓

对于上半年营收和毛利的下滑，越秀地产管理层在业绩会上给出的解释是竣工面积减少，以及结转节点安排主要集中在下半年所导致。

和讯房产了解到，今年上半年越秀地产合同销售额为280亿元，但入账的销售额只有92亿元，比2017年同期的114亿减少了22亿元。

值得注意的是，越秀地产2018年计划的在建面积是1029万平方米，新开工面积432万平方米，竣工面积235万平方米，在上半年已完成在建面积达到1136万平方米、新开工面面积314万平方米的情况下，竣工面积却只完成了54万平方米，仅占全年235万平方米计划的23%。

尽管越秀地产管理层坦言营收的下滑源于结转的减少，但对于决定结转效率的竣工面积为何会比预期明显减少却并未明说。

林昭远表示，会计入账的不同会导致结转受到影响，上半年营收虽然同比出现下降，但从全年来看，营收应与年初定的计划不会有太大差异。接下来越秀地产也会加强高周转项目的铺排。

至于下半年能否完成235万平方米的竣工面积计划，林昭远的回答是：“应该可以。”

姜永进则透露，下半年越秀地产将有14个全新的项目入市销售，届时将提高整体的销售周转率，保障营收的稳定。

提及周转，还有另一个需要注意的细节是，虽然上半年越秀地产的入账金额明显减少导致营收和毛利下滑，但同期的入账销售均价却是大幅提升了64.76%，从2017年中期的10500元/平方米增加到了17300元/平方米。

相比之下，越秀地产同期的毛利率和核心净利润率提高就显得并不明显了，其中毛利率25.8%，增幅为0.9个百分点，核心净利润为11.2亿元，核心净利润率11.02%，增幅2.31个百分点。

不过，和讯房产查阅年报数据获悉，截止2018年6月底，越秀地产已售未入账的销售达到561亿元，该部分的销售均价为19700元/平方米，比期内已入账的17300元/平方米增加了13.87%。这也意味着，未来越秀地产的利润或可进一步提升。

国企联姻下的新业务突破口

在越秀地产业绩会的前两天，由越秀集团与广州地铁集团共同投资组建的广州品秀地产开发公司正式宣布成立。该公司将以TOD为主要发展模式，发展基础则是广州地铁旗下的轨道交通物业，首个落地的项目已明确为广州官湖地铁站上盖一个体量达130万平方米的项目。

实际上，越秀集团与广州地铁集团这两大广州本土国企早在2016年已签订合作协议，成为地产、金融等多方面业务的战略合作伙伴，此次品秀地产的成立就意味着双方地产层面合作的开始。

林昭远透露，品秀地产属于越秀集团层面与广州地铁合作成立的子公司，越秀集团占股51%，广州地铁集团占股49%，因此品秀地产的首个项目目前归属于越秀集团旗下，但在未来孵化到一定程度后，越秀集团将选择在合适的时候将已成熟的项目注入越秀地产。

换言之，品秀地产旗下的轨道+物业，将来也会逐步成为越秀地产的资产，从而帮助后者实现规模的扩张。

早在万科宣布引入深圳地铁时，城市轨道+物业的发展潜力就已为行业所关注，并成为众多冀望能够弯道超车的房企争夺的蛋糕。

而业绩会现场，越秀地产管理层也明确表示，在目前拓展的养老地产、长租公寓、城市更新等多元化业务中，“轨道+物业未来将会是越秀地产行业务的重要突破方向。”

和讯房产了解到，越秀地产年初曾宣告了一个2020年要完成800-1000亿销售规模的目标，因此接下来将会加大土地储备的扩张力度，而未来品秀地产轨道+物业的资产注入及城市更新已被其视为最重要的两个扩张方向。

据悉，目前广州地铁旗下的轨道物业项目有33个，而未来广州地铁的交通里程将由目前的400公里增加到800公里，沿线地铁站达数百个，同为广州国企的越秀地产，即便不能将这背后潜在的巨大轨道物业资源全部揽入怀中，能分到的蛋糕也绝不会小。

另一方面，在宣布品秀地产成立前一个星期，越秀地产旗下的城市更新集团也已经与广州本土一家旧村改造公司签署战略合作协议，正式进军旧村改造领域。

此外，张招兴强调，越秀地产的多元化业务中，商业方面的规模布局也一直是重点。尤其目前包括政府部门在内的多方都在积极推动真正REITs的出台，今明两年或许就可以有结果，这将大大促进国内商业地产的发展，未来越秀地产也将可以拥有越秀房托之外的另一个REITs平台，推动其商业板块的发展。