厦门地价与房价腰斩真相，跌是事实，夸大腰斩

最近厦门房价腰斩成了热点词，小编一般遇到新闻都喜欢质疑一下，同样，昨天看到一个群里讨论激烈，说实话，大部分媒体人都不是厦门人，最多是蜻蜓点水的看看厦门，放大或者夸大了个案。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：

首先：厦门房价地价的确跌了。

从厦门的房价看，依然呈现了和每个月环比数据一样的变化，厦门新建住宅价格数据目前依然是历史最高位，同比2015年上涨了52.9%，二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高点环比下调了14%。

地价的溢价率也非常明显的出现了下调。

其次：腰斩夸大了地价调整。

土地价格的属性对比非常复杂，因为土地不可能一模一样。但厦门好的是对比时间刚好集中在2018年7月2日，成交的几块地，和2016年8月26日成交的几块地。

主要媒体提及的腰斩地价出现在2016年8月26日，对比2018年7月2日。楼面价从之前的3.2-3.8万，降低到了1.7-1.9万之间。

2018年出让的地块容积率达到了3，而在2016年出让的地块容积率是2.5左右。

两区域地块素质确实差别比较大，除了客观环境以外，后面的地要求是比较苛刻的，比如容积率比较高，144以下不能做复式，一次性取预售，偷面积趋严等等。

1、我们可以看到，此次土拍基本上都以底价成交，厦门地价也重回一字头，这是否意味着厦门土地市场已经基本冷却下来了，您对此有什么看法?这对接下来政府供地和开发商拿地是否会有影响?

答：本次土拍地块位置相对较差，且处于房企年中贷款偿还节点，开发商资金压力较大，土拍参与相对谨慎，土地市场更多的是回归理性。同时对目前的房企来说，除了自身开发、资金实力等硬性因素外，政策风向也起到“举足轻重”的影响：楼市调控高压下，开发商“唱多”市场预期落空，拍地积极性受到一定挫伤;但经过一定的发酵期后，房企适应调控大环境，土地参拍热度或将有所回暖，政府供给则以“稳”为主，预计后市或将增大土地供应量，以此来刺激刚需。

2、地价回落，新房和二手房价格是否会因此进一步下探?尤其是之前不少房企高价拿了不少地，现在地价下来了，他们又会如何自处?这对新房和二手房市场又会产生什么样的影响呢?

答：目前新房价格高位维稳，二手市场议价空间较大，虽然近期经历波动性涨跌幅变化，但房价依旧较为坚挺。本次土拍楼面价重回“1”字头对此前的高地价项目来说无异于“雪上加霜”：预售价格严控、调控持续发酵，低地价项目陆续入市，倒逼高地价项目加快推售节奏;但对市场来说或将形成一定的“市场让利”预期;刺激需求小幅回暖。

3、本次土拍拿地的主要以国企央企为主，民企叫价比较谨慎，您能分析是什么影响了他们的拿地策略吗?另外我们可以看到竞拍房企中有多家是联合拿地，这是否会是接下来土拍的常态呢?

答：冲刺千亿、百亿市场规模大关，多房企出现“钱荒”，联合拿地或将成为部分房企的主要竞拍方式。一方面，市场观望情绪加重叠加楼市趋冷，民企参拍拿地更加谨慎;国企央企积极入市，能够起到提振楼市信心，防止出现恐慌性暴跌;另一方面，厦门楼市调控“高压”、限购限售加码、信贷紧缩背景下，对开发商资金实力及融资能力要求较高，进行联合拍地能保证现金流回正、融资杠杆调整一定程度实现，利于“快周转”战略目标。