2017年江门楼市进入调整周期

【以下信息来源“要闻资讯”，由楼盘网于2017-05-01 07:30:40整理提供】

2016年，江门市房地产市场持续平稳健康发展，房价整体稳中略涨，去库存成效明显。数据显示，2017年第一季度，江门楼市成交畅旺，全市一手住宅成交17218套，同比增52.1%。3月全市一手住宅成交6616套，均价6514元/平方米。库存则继续下降，其中蓬江、江海区商品住宅去化周期为3个月。

为贯彻国家和省对房地产市场分类调控、因城施策的部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总体定位，江门于4月22日出台限购政策：本地户籍家庭限购3套，外地人限购2套，外地买家需提供半年以上个税或社保证明；银行贷款首套房首付最低三成，二套房首付最低四成。不过业内普遍认为，调控背景下，由于供应偏紧，土地市场的竞争增加，预计江门楼市稳定的态势将继续。

回顾：

去年房地产开发投资354亿

江门市住建局表示，2016年，江门房地产市场持续平稳健康发展，开发投资回稳并逐步走高，市场供应量保持平稳，销售量保持中高速增长，房价整体稳中略涨，去库存成效明显。

数据显示，2016年全市完成房地产开发投资额为354亿元，同比增长13.7%。建设方面，2016年全市新开工面积670万平方米，同比增长44.5%，扭转了2014、2015年连续两年下滑的势头；施工面积同比增长17.5%，首次突破3000万平方米，竣工面积同比增长28.3%。市场供应量（批准预售面积）同比减少0.8%，连续两年小幅减少。

销售方面，2016年全市新建商品房销售量连续第二年创历史新高，销售面积为790万平方米，同比增长32.2%，而销售金额同比增长36.6%。

据统计，2016年末，全市商品房库存约676.5万平方米，比2015年末减少169.5万平方米，超额完成省下达的去库存任务。若按近12个月的消化速度计算，库存消化周期约为10.3个月。其中商品住宅库存约466.2万平方米、40392套，库存消化周期约为8.3个月，比2015年底减少了约5.5个月。

供应：

三区用地计划供应1544亩

根据市住建局公布的数据显示，今年以来，全市新增供应总体增加，但蓬江、江海、新会供应下降明显。今年1~3月，全市商品房批准预售117.46万平方米，同比增加13.4%；住宅批准预售面积96.09万平方米，新增住宅套数8763套，同比增加9.7%。蓬江、江海住宅批准预售15.98万平方米，同比减少28.6%，新增住宅套数1453套，同比减少三成；新会住宅批准预售13.9万平方米，同比下跌两成，其中批准预售住宅1381套，同比减少约两成。

江门市国土资源局3月底公布了《江门市区(蓬江、江海、新会)2017年度土地供应计划》，三区房地产开发用地计划供应1544亩，比2016年的供地计划下降33%。根据计划，蓬江、江海两区计划供应10幅房地产用地，合计657.55亩，同比下降26.6%，其中有4幅地块超过100亩。新会计划供应的房地产用地共有29幅，合计886.7亩，同比下降了37.6%。新会所供地块普遍面积较小，其中也有不少属于镇区地块，最大地块为会城街道梅江村蓢交、孖洛、九宾、西甲村九滨（土名）地块，规模为156.94亩。

去年以来，江门商品住宅库存不断下降，截至3月底，全市商品住宅套数为32258套，目前全市库存去化周期不足7个月。其中中心城区（蓬江、江海）库存去化周期仅为3个月，新会去化周期不足半年。4月22日，《江门市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》指出，根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对新建商品住房消化周期6个月以下的有关市、区，在显著增加供地的同时，须加快供地节奏，盘活存量土地的开发。消化周期较长的区域，要减少供地。

同时，《通知》要求，灵活确定竞价方式，包括超过溢价率一定比例后在不改变土地规划出让条件的前提下，竞配建人才公寓、配建公共租赁住房、现房销售面积或商业自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

价格：

全市一手住宅均价6514元/平

最新数据显示，3月全市商品住宅成交6616套，环比增25.4%，同比增加约三成。记者翻阅此前数据，江门单月售楼最高的记录是2016年10月，当月成交7712套；而3月在各区市都成交畅旺情况下，成交成绩仅次于去年10月。今年第一季度，全市商品房成交219.2万平方米，同比增加近五成，其中一手住宅成交196.27万平方米，同比增加近六成；住宅成交17218套，同比增长52.1%。

房价方面，江门三区四市楼价靠稳，东部三区和鹤山市略涨。数据显示，3月全市一手住宅成交均价为6514元/平方米，蓬江、江海为7999元/平方米，新会为7131元/平方米。

鹤山由于较为靠近广佛等限购地区，引发较大关注，鹤山一手住宅成交1314套，环比增加19.7%，同比增加91.8%。均价为6499元/平方米，环比略涨3.9%。据业内介绍，3月以来，一些广佛的中介引导广佛市民到鹤山购房，带来了一些外地客的成交，在一定程度上促成鹤山房地产成交趋旺的现象。

据市住建局数据统计，江门近两年的房价涨幅不超过30%。

库存：

全市商品住宅库存32258套

今年以来，江门楼市供应偏紧，一手住宅成交增加的同时，全市商品住宅待售套数继续下降。3月，江门新增住宅3090套，成交6616套；第一季度，新增住宅8763套，而消化量远远高于新增供应量，达17218套。

截至3月底，全市商品住宅待售套数为32258套，同比下跌31.8%。江门库存量与今年1月比，减少了7993套；与2015年库存量高点时的52075套相比，减少了19817套。目前江门全市库存去化周期不足7个月，与库存高峰时长达14个月的消化周期相比，减少了一半周期。

区域方面，中心城区（蓬江、江海）库存量仅为5800套，同比减少52.8%，去化周期仅为3个月；新会库存4649套，去化周期不足半年；鹤山4228套，去化周期大概为6个月；台山5457套，去化周期不足8个月；开平库存量全市最高，为8646套，去化周期13个月；恩平库存虽最少，为3478套，但去化周期超过13个月。

楼市库存高企是大多数三四线城市的“通病”，为何江门去库存速度如此快？业内人士分析，江门楼市向来比较健康平稳，去年以来成交一直比较畅旺，而且房价涨幅在合理区间。江门是广东的“中卫”“中场”，东接广佛、深港澳两大龙头，西扼广东省战略西拓的方向，发挥着“传”“接”重要作用。随着江门城市的发展和未来港珠澳大桥、深中江通道、珠西枢纽、深茂铁路等的重要交通设施的推进，江门的区位优势更加凸显，加之江门楼价处于珠三角洼地，房地产形势一直被看好，实实在在支撑房地产市场持续发展。

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