越秀地产：广州仍是未来发展重点

越秀地产中期业绩发布会

2018年上半年合约销售279.8亿元，新增土地投资249万平方米，广州依然在越秀战略布局中处于核心地位，拓展“轨道+物业”业务发展模式。新增土地权益占比较低，或致其未来权益销售金额和利润下降。融资成本略有上升，净负债率较年初有所下降，财务资金相对稳健安全。

1、销售：上半年完成销售目标51%

越秀地产2018年上半年合同销售金额为279.8亿元，同比上升39.5%;合同销售面积为138万平方米，同比增加10.5%，完成全年550亿元销售目标的50.9%;合同销售均价达20300元/平方米，同比增长26.1%。

目前越秀地产可售货值约1050亿元，管理层考虑到今年房地产调控力度较大，因此继续维持全年550亿销售目标不变，并预估去化率约为50%。按照目前越秀的销售增长态势来看，可以预期越秀将超额完成全年目标。

从合同销售的区域分布来看，今年上半年，广州对越秀地产销售金额的贡献度最高，为156.8亿元，占上半年总销售金额的56.0%。值得一提的是，上半年越秀在广州南沙区的销售金额更是暴增近7倍，达47.1亿元。

除广州外，长三角地区销售金额较高，占比约为15%，但由于越秀在长三角地区重点布局的杭州(楼盘)和苏州(楼盘)受到严格调控政策的影响，导致该地区销售金额同比下滑22.8%。

除此之外，越秀地产的销售金额在其他区域的分布相对均衡，珠三角地区(除广州)、中部地区及环渤海地区占比均为10%左右。

2、投资：广州仍是未来发展重点

截至2018年6月30日，越秀地产通过国企合作、竞拍及并购等多种模式，于广州、江门(楼盘)、武汉(楼盘)、苏州、烟台(楼盘)、青岛(楼盘)、济南(楼盘)等7个城市新增9幅土地，新增地块总建筑面积249万平方米。总土地储备建筑面积达1822万平方米，较年初上升12%，地块项目数量多达56个，分布于13个城市。

值得注意的是，近五年来越秀地产的土地权益占比呈逐步下滑趋势。截至2018年上半年，越秀的新增权益建面为74.3万平方米，平均权益比例仅为29.8%;总土地储备权益占比为57.0%，较今年年初下降3.4个百分点。

今年上半年越秀新增的9幅地块中仅有2幅土地建面权益占比高于90%，其余7个地块权益占比均低于50%，尤其是苏州高新(600736,股吧)区浒关地块一和南沙灵山岛地块二的权益比例都为9.5%，这两幅地块很大程度上拉低了越秀的土地储备权益占比。

这反映了越秀在拿地方面比较谨慎，土地权益占比较低会导致其未来权益销售金额下降，未来归母利润减少。

从土地建面的区域分布来看，广州依旧为越秀地产战略布局的核心城市。上半年广州的土地储备达688.9万平方米，占比约为37.8%。

其次为长三角区域，土地储备建面达382.5万平方米，占比21%。其中，长三角区域土地储备包含杭州6个和苏州3个土地项目，分别占长三角区域土地储备的65.9%和34.1%。

越秀在中部区域有10幅地块，均位于武汉，合计建面271.9万平方米，占越秀总土地储备的14.9%。

此外，环渤海区域和珠三角区域(除广州)的土地储备占比分别为14.2%和11.2%。从粤港澳大湾区的角度来说，越秀地产也在积极布局香港市场，目前推行的油塘项目约有12.6万平方呎(约合1.17万平方米)。

综上可以看出，越秀在大湾区、长三角和中部地区的土地投资较为积极。今年越秀新进入济南，旨在加强其在环渤海地区的影响力。

在城市旧改业务方面，越秀集团与广州地铁签订了战略合作协议，负责开发地铁发展带来的城市升级更新的项目。收购了广州地铁的部分股权，并与其合作成立了品秀房地产公司，拓展“轨道+物业”业务的发展模式。

3、财务：营业收入与核心净利润反向变动

2018年上半年，越秀地产的营业收入为人民币101.6亿元，同比下降14.9%。核心净利润约为11.2亿元，同比上升7.8%。

营业收入和核心净利润反向变动，原因有两点：

一是今年上半年，越秀地产的毛利率相较之前有所增加，约为25.8%，同比上升0.9个百分点，与年初相比上升0.1个百分点。

二是销售及营销成本较上年下降21.5%，为1.98亿元。销售及营销成本占本年入账销售总额的1.9%，较去年的2.1%下降0.2个百分点。

同时越秀地产的净利率和核心净利率也有所上升，其中核心净利率为11.0%，同比上升2.3个百分点，与年初相比上升1.1个百分点。

在资本运营方面，公司的财务风险控制情况相对较好。2018年上半年，越秀地产的企业平均公告借贷利率为4.8%，较年初的4.3%有小幅上升，总体维持在较低的水平。现金及现金等价物及监控户存款总额约为258.3亿元，较年初上升24.2%;净负债率由年初的72.8%下降至64.3%，较年初下降8.5个百分点。财务资金相对稳健安全。