40年·大咖说｜房企的市场机会在哪里？阳光城吴建斌：在账本里

回看98年房改之后的2001年，楼市积蓄的能量集中爆发，房价一飞冲天。当初的开发商被经济学家樊纲曾形容为“中国最幸福的人”。不言而喻，那个时候市场机会满天飞。

多年之后的开发商在危与机之间犹如过独木桥，变得愈加小心谨慎，一些看似是机会的机会好像一个误判身后就是危险，因此，算好账成了开发商的一门必修课。

在2018博鳌房地产论坛的采访间，有着业内最强CFO美誉的阳光城集团执行副总裁吴建斌多次提到了“算账”一词。

他说，如今，所有的市场机会都不过是一笔“算账”罢了，算完了账，觉得达到了标准，就是最佳机会，没有达到标准，再好的机会也是风险，账单不合理，那就不进入。“这个地的位置怎么样，成本怎么样、将来建成后要卖给谁，这些都是算完账才能决定是否是最佳时机。”

拿地方面，阳光城曾提出算账原则必须要符合三个硬指标：第一，项目净利润率达到10%以上;第二，股东年化资金回报率不能低于30%;第三，必须符合阳光城的双赢指标，双赢包括公司赢、员工赢(员工在项目跟投中的收益)。

在算账理论支撑下，提速中的阳光城开启了并购模式。2017年，阳光城通过并购渠道获得项目52个，在120个新增项目中，并购占到了4成多。

“并购是很重要的一个补充，最近并购机会多了很多，小地产商融资难、融资成本高，对未来形势判断上更加慎重，所以会愿意跟我们合作。”对于城市新项目的进入，吴建斌又回到了算账层面，“新项目还是得算账，愿意跟你合作的土地方，对未来预期很高，要价就很高。还得纳入到算账体系里去看它。”

他还给出了一个算账建议，那就是做你控制得了的事情，顺势而为，否则尽管感觉有机会，算账后利润也很大，但控制不了，强行进入风险就很大。“中国市场这么大，做不了东边做西边嘛，这个行业只要有人在就会有需求。”

当然，房企算账也侧面反映了资金的紧张以及融资的难度，尤其是在资管新规的约束下，融资通道越来越窄，成本也越来越高。而融资的艰难在市场上也有接连不断的反应，比如，股权质押比例超过警戒线、土地流拍不断、海外银团贷款再现、房企CFO离职潮集中爆发等。

对于融资，吴建斌曾提到过一个形象的比喻，“像天空上飘了一片乌云，尤其是融资的难度这朵云很厚。除了开发贷保持和过去差不多的融资水平外，其他融资工具，从我自己操盘的角度看，起码上升了5%到10%。”

因此，吴建斌认为，融资难、成本高，把有限资金投了一个项目，如果这个项目还不高周转，那风险就很大了。

“高周转是化解风险最根本的方式。高周转企业不管怎么转型还是要算账，算账的根本目的就是高周转，如果做不到高周转，压力是非常大的。高周转就是买完地之后快开工、快销售、快资金回笼，高周转并不是让你施工的工期缩短，并不是影响你的品质。高周转也是为了现金流管理，没有现金流没有资金房企几乎寸步难行，所以房地产企业说来说去就是现金流管理。”高周转下，2017年阳光城也初次 实现了现金流回正。

对于未来的房地产市场，吴建斌乐观表示，房企空间还是有的，中国房地产市场走了20多年，能发展到今天，在市场里有相当竞争力的企业，会根据市场变化作出调整，都有自己的生存之路，比如，人才如何调整，内部管理如何优化。

“办法总是有的，关键看你怎么做。短期之内是有必要通过盘活你的资产，扩大有效的融资，最大限度地储存现金，今年四季度或者是明年上半年，也许就是买地的最佳时机，一定要把财务资源在这个阶段配置好，保证你的安全运行，迎来更好的发展。”

面对当今的政策，他最期待的就是土地市场化的管理，越市场化，很多事情好平衡，完全在市场化机制下企业选择错误了，那就认倒霉他们不会怨天尤人。如果市场化程度不高，大家可能就会怨天尤人。国家的政策要清晰，越清晰越好，清晰完之后房企就知道该做什么不该做什么。

阳光城今年全年业绩目标为上千亿，吴建斌说具体超过1000亿多少，这个没有限制。不过，阳光城的“算账法”或正在进一步发挥作用。

因为根据7月初阳光城发布的业绩预增公告，2018年半年度归属于上市公司股东的净利润9.5亿—11亿，同比大增189.5%—235.2%。阳光城表示，这主要系公司迅速发展，房地产开发项目结算收入大幅增加所致。

根据克而瑞数据，阳光城2018年上半年实现销售金额678亿，同比增长71.3%，完成年初目标的48.4%。而中信建投证券研究发展部追踪的数据，阳光城上半年回款率超过85%，并认为阳光城销售额有望在三季度突破“千亿”门槛!