多年棚改的真相 抬了房价苦了刚需

8月27日，人民日报刊文“棚改10年来，全国累计开工3896万套，帮助1亿人‘出棚改楼’”，字里行间充满了对棚改的肯定，掀起媒体与市场对棚改的又一次热议。

这两年来，除了房价上涨，“棚改”似乎成了楼市最热的词，中国的一二线、三四线棚改完成了吗?棚改究竟对于当地房价有何影响?

下一步，棚改怎么走，我们调查了35个城市，试图窥探棚改背后的“真相”！

究竟什么是棚改?

说起棚改，目前并没有统一的一个标准，各地有各地特色。除城市棚户区、国有工矿、国有林区和国有垦区外，大部分地区都将城中村改造、旧城改造、危房改造等纳入城市棚户区改造范围。

2005年国家出台《关于推进东北地区棚户区改造工作指导意见》，开始了大规模改造棚户区的行动;

2015年-2017年，全国完成为期三年，共计1800万套的棚改任务;

2017年5月，国家决定实施第二个为期3年的棚改攻坚计划;

2018-2020年再改造各类棚户区1500

目前，全国棚改进入三年坚攻阶段，大部分地区今年的棚改新开工目标较去年有所降低，且各地棚改目标分化也愈加明显。

棚改安置方式?货币化安置紧急叫停

既然聊到了棚改，就不得不说一下人民最感兴趣的话题——棚改安置方式

棚户区改造的安置方式包括实物安置和货币化安置两大类。在房地产去库存的背景下，货币化安置逐渐成为最主要的安置方式。

货币化安置是指在拆迁棚户区住宅房屋时，拆迁人实行“等值交换”原则，将用于安置的房屋按规定折算成安置补偿款，由被拆迁人选购住宅房屋进行安置的方式。

近几年来，棚改货币化安置得到大力推广

2014年货币化安置所占比例才只有9%;

2016年则进一步跃升至48.5%

2017年这一比例达到50%

按照计划，2018-2020年，货币化安置比例将达到60%

由于成本因素，一二线城市货币化安置比例较低，而三四线城市这一比例高达80%

2018年，棚改货币化安置退潮

半月前，央行武汉分行行长公开撰文表示，棚改货币化基本完成历史使命，应该考虑退出。

8月28日，长春棚改停止"货币化安置";意味着棚改货币化退潮正式提上日程了。

8月31日，内蒙古呼和浩特发布公告称，全面停止房地产去库存调控措施。其中就包括稳步推进棚户区改造项目回迁安置，回迁安置比例控制在70%左右，可以说是一次力度不小的调整。

一个是二线城市，一个是三线城市，同时因为房价上涨，对棚改货币化动刀，这背后的信号不言而喻。棚改货币化收紧已经不是狼来了，而是真的来了。这些信息似乎都在告诉我们，棚改项目似乎放缓速度了。

为什么逐渐取消货币化安置，鼓励购房安置，有什么影响?

1、 去库存压力逐渐减轻，响应国家“降温楼市”主题方向。

2、 降低棚改安置成本，防止大量安置资金重新回到楼市，推高房价。

3、 鼓励房屋安置，楼市上回迁安置住房会明显增多。

4、 从货币安置到房屋安置，安置赔偿标准需要重新拟定

5、 从“拆二代”到成为“回迁户”，拆迁可能会遇到更多问题。

6、 从抱着“待拆迁”房屋不撒手到很多待拆户会提前转让待拆房屋。

7、 回迁安置质量有望提升!

通过对35个城市棚改进程的调查、梳理，我们发现棚改在全国的分布并不均匀，尤其以三四线城市为主,占到8-9成。

三四线棚改现状

从2015年开始，在全国上下全面去库存的大背景下，全国各地特别是三四线城市轰轰烈烈的推进棚户区改造项目。棚改成为三四线城市房地产去库存的重要手段之一。

华北片区

京津冀城市群中，唐山、张家口、保定三城2018年棚改规模最为突出。2018年，国家下达河北省的棚户区改造目标任务为新开工23万套。

调查梳理显示：保定今年要完成棚改开工38212套任务，基本建成10508套;雄安新区今年要完成棚改开工55752套任务;

(5月底)

截止2018年7月张家口中心城区共有42个地块发布了拆迁公告，其中桥东区15个地段，桥西区18个地段，经开区9个地段。

华东片区

集中在中三角城市群，以沪杭为中心。我们调查了绍兴这个城市，发现：截止至2018年7月31日，竣工情况全市完成率85.02%，新昌县最高为242.29%;交付入住情况全市已完成年度目标，完成率103.08%!

中西部片区：

以河南省改造体量最为强大

华南片区：

我们调查了福州和漳州两个城市。今年福州市共计划改造51个项目，占地约16755亩，涉及旧房约1041万平方米，征收户数约38189户。2018年漳州新开工棚户区改造9943套,其中城市棚户区9640户、国有垦区危房303户,年度基本建成3500套公共租赁住房。

调查梳理这些城市过后，我们发现从城市的基本面来看，很多像漳州这样的三四线城市既缺乏产业，又没有大量人口作为支撑，棚改成为拉动三四线城市需求的重要因素，这是有利的一方面;但是同时在棚改货币化安置影响下，这些城市的房价也发生了一些变化。

棚改对房价的影响

棚改的持续推进，有效解决了低收入家庭的住房难题，数以千万计的棚户区居民因此受益。另外，棚改在影响着当地楼市的同时，也更深层次影响着城市的发展，极大的完善城市功能，改善城市面貌，优化土地等资源的配置。这是棚改对于城市的积极作用与影响。

但棚改也抬了房价 苦了刚需

被货币化安置的拆迁户们，手里有了大笔的资金，肯定会想着如何投资。而说到投资，第一个想到的就是买房，因为买房门槛低，不需要太多的金融知识，是很适合大众老百姓的一个投资渠道。这多的拆迁款和购房需求涌入楼市，供不应求，房价自然就涨起来了。

而这下，可就苦了那些普通的刚需们了。就算刚需们坐等，等这波暴发的拆迁户买完房，房价想再降回原来的水平，可没那么容易了。

三四线城市房价上涨最大的刺激就是棚改货币化安置，虽然也有大型房企进入拉高房价、拿地价上涨等因素，但最主要的因素还是因为货币化安置。一旦棚户区改造这个大利好消失，三四线城市的房价或许会是另外一个情景了，楼市也终将慢慢回归理性。