房产经纪20年 从“野蛮生长”到合作共生

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领指出，目前行业仍存在收入方差大，经纪人间缺少合作等问题。

在“中介20年——历史与进化，开启新经纪时代”分享会上，行业人士指出，共生合作是大势所趋。

1998年7月，住房制度改革的大幕拉开，房产中介也从最初二手交易衍生服务逐渐迈向成熟和产业化。20年后，该如何审视房产中介行业的变迁?9月5日，贝壳研究院举办“中介20年——历史与进化，开启新经纪时代”分享活动，从我国存量房交易的市场空间、经纪人生存现状、企业品牌兴衰等多个维度，完整还原行业从无到有，从野蛮生长到合作共生的全过程。分享会上，主办方还邀请了三位不同年龄层的经纪人，跟与会者一起分享他们眼中经纪行业的变迁，以及背后的故事与心得体会。

现状：缺少协作制约发展

随着我国二手房市场的发展，经纪行业也形成了一套完整产业链。随之，一大批职业经纪人成长起来。不过，反观经纪人群体，其生存状态依然并不理想。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领指出，目前行业仍存在收入方差大，经纪人间缺少合作等问题。

贝壳研究院统计显示，经纪人收入过于集中在头部经纪，头部10%的高收入经纪人，在收入中的占比高达40%-50%，而尾部50%低收入经纪人，其收入占比仅为10%左右。

缺少协作也是制约发展的一大关键。虽然经纪公司在各个城市的渗透率普遍达75%以上，大城市头部企业市占集中度偏高，但门店小于10家的小规模作业公司在全国范围内依然占97%的比例，这反映出行业单兵作战的现实，因缺少合作难以形成规模效应。

不仅如此，目前我国佣金费率、人效和经纪人覆盖率等指标，均未达到国际成熟市场的标准。据贝壳研究院统计，目前我国佣金率为2%，远低于美国、日本等成熟市场5%-6%的平均佣金率，中国千人经纪人覆盖率约为0.25%，也低于美国的0.6%，从人效看，中国经纪人目前人均年单量约为3单，与美国相当，但时间投入却是后者的2倍。

“伴随存量时代的到来，中介行业获得充足的成长空间。但高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标等，依然是困扰行业的几大难题。”杨现领表示。

趋势：走向合作共生

20年来，经纪行业同样积淀了不少可圈可点的发展模式和规则：坚持真房源、聚焦人效提升、谋求合作。

其中，谋求合作是行业发展的一大方向，杨现领将其称为“共生型网络”(Co-live)。所谓“共生型网络”，即是经纪人网络“抱团”合作，多个中介品牌并存的生态圈，一个或多个新型交易服务新平台，共同为消费者提供优质服务，为中介企业、品牌和经纪人创造价值。

据悉，为改善经纪行业长期以来单兵作战的作业模式，今年4月，链家网正式宣布升级为贝壳找房，贝壳找房把ACN合作网络作为构建合作型生态的基础，从而实现共享房源、分工协作、联卖共赢的发展格局。

活动现场，新经纪品牌“俊家房产”创始人储诚陆指出，这些年行业最大的变化之一，在于作业方式的改变。而加入贝壳后，贝壳给了中小店东更多赋能，解决了实际运营中存在的诸如招人、管理、技术系统等问题。“2018年是行业加盟元年，怎么在这一趋势下，把企业发展壮大，是现阶段我们要思考的事。”

一直在天津从事房产经纪行业的薛颖，坦言虽有多年从业经验，但并没有学到精细化管理的方式。而加盟德佑的主要目的，则是共享企业在用人培训上的积淀。