7月江门房屋租金上涨与这三点原因有关系

受访对象大多认为，江门房租租金上浮较为平稳。

近期，北京等地房屋租金暴涨，江门的情况又是如何?据中国房地产业协会发布的房价行情数据显示，今年7月江门平均租金为25元/平方米，同比上涨34.19%，为广东省7月同比涨幅最大。

对此，受访对象的看法不一，有人认为，数据太过“浮夸”，有人认为，数据较为真实，能反映市民的租房需求在不断提升。

A 34.19%的涨幅是否靠谱?

据中国房地产业协会发布的房价行情数据显示，广东省7月租金均价同比涨幅超过20%的城市超过了四个，分别为广州、深圳、惠州和江门，其中江门同比涨幅最高，为34.19%.去年江门7月平均月租金仅18.63元/平方米，而今年7月平均月租金约25元/平方米，排在深圳、广州、珠海、东莞、佛山之后，但高于中山的23.91元/平方米，以及惠州的24.48元/平方米。

在江门各区(市)中，恩平今年7月的平均月租金为20.81元/平方米，环比增长18.30%，环比增幅最大;蓬江区的租金水平最高，今年7月的平均月租金同比上涨30.94%，为26.9元/平方米，据此计算，在蓬江区租一套30平方米的套间大约需要800元，租一套一居室约需1400元，租一套两居室约需2000元，租一套三居室大约需2700元。

记者采访发现，大家对同比上涨34.19%这一数据争议较大，不少受访对象认为有些“夸张”。

“这个可能性也是有的。”裕隆基地产二手部总经理吴名鸠说道，他进而列举了三方面的原因：首先，租赁市场的热点逐渐由旧城区转向新区，新区的租金会看涨;其次，租赁市场上的产品由步梯房占比较大转为电梯房占比较大，租金也水涨船高;第三，租客需求不断升级，对房源的新旧程度、交通便利等要求也相应提高，带动了租金上涨。

吴名鸠表示，三方面综合作用后，会在整体租金上有所呈现。

B 业内预计：2018年月均租金同比涨幅约5%—8%

记者留意到，今年8月20日，江门市房屋租赁服务中心公布江门市区房屋租赁参考价(2017年版)，里面详细列举了江门市区多处房源的租价，包括租房相对集中的北新、育德、江华等区域的房源，在步梯楼方面，怡雅苑小区为20元/平方米，怡兴苑小区为23元/平方米;电梯楼方面，普遍为28元/平方米左右，租价相对较高的，如上城摩卡为42元/平方米，汇悦城为42元/平方米，万达广场为39元/平方米，整体综合起来，2017年蓬江区平均租金约为20元/平方米。

乐有家江门区域副总经理李烨等业内人士指出，2018年相对2017年的月均租金大约上涨5%—8%，以骏景湾豪庭的三居室为例，去年的月租金约为3000元，今年约为3500元，按照这个增幅计算，蓬江区2018年7月的平均租金可能会达到26.9元/平方米。

“总的来说，江门城区的租金是平稳上涨的，增长幅度并不大。”李烨仍以骏景湾豪庭的三居室举例说，5年前，月租金大概是2800元左右，目前是3500元左右。

嘉毅地产总经理邓桐燊的说法与其大致一致，他以育德的一套两居室举例说，5年前，月租为900元左右，目前为1400元左右。

我市租房市场为何不温不火?主要原因在于，市场需求有限，一方面，本地的大学毕业生人数有限，以五邑大学为例，每年的毕业生约4000人左右，其中很大部分流向外地，而有些应届毕业生是本地人，在家居住;另外，外来务工人员已有减少，并且，随着招工难度增大，不少企业正在努力提升员工福利，免费提供住宿。

C 江门的租金回报率相对较高

最近一年江门楼价上涨也是带动租金上涨的原因。业内人士表示，楼价上涨带动租金上涨，这很容易理解，例如个人投资者购房的成本增加了，从回报率角度来看，也会提高租金预期。

记者留意到，今年1月至7月，全市住宅成交均价为8257元/平方米，同比上涨20.6%;蓬江、江海成交均价为10805元/平方米，同比上涨25.3%。

需要指出的是，通常租金变动明显滞后于售价，这也使得多数城市售租比(房价/年租金，通俗地讲，用于出租的房源多少年可以收金)较低。

“智谷趋势”自称为“决策者的首席情报顾问，2016胡润中国最具影响力财经自媒体50强”，它于2017年8月发表的“中国租金回报率最全地图”显示，在取样的100座城市中，江门排在全国第18、广东第4，租金回报率为3.57%，售租比为28(即28年可以回收本金)，而中国房地产业协会发布的房价行情数据显示，江门的售租比为28，中山的售租比为44，珠海售租比为56，不难看出，江门的租金回报率相对较高。事实上，这不难理解，按全国规律来看，租金回报率往往呈现出“城市越大，租金回报率越低”的规律。

“我前两年在北新区附近买了一套二手房，大概花了100万元，租出去的话，每月能收个3000至3500元，大概需要30年，账面上不太划算，但还可以等升值以后卖出去。”市民林女士表示，很多人买房用于出租，主要考虑的是租金和物业升值的双重收益。