低溢价成交！近段时间江门土地拍卖不乐观

江海07号靓地紧邻城轨江门东站，质地不错，但低价成交，被疑为市场遇冷

自8月15日至9月5日，江门有多幅商住用地摘牌，绝大部分低溢价成交，其中，最受关注的是于9月5日摘牌的江海区JCR2018-108(江海07)号地块(以下简称“江海07号地块”)，溢价率仅为3.15%，折合楼面地价4964元/平方米，还有底价成交，甚至流拍的。不少市民发出疑问——楼市已经转冷了吗?事实上，部分业内人士也有此观点。

江海07号靓地低溢价成交

9月5日，江海07号地块迎来摘牌，备受关注，主要有两大原因：一方面，该地块位于江海区五邑路北侧，紧邻城轨江门东站，且周边配套日趋成熟;另一方面，在日前多幅地块底价成交，甚至流拍的背景下，该幅靓地如何“嫁出”，具有一定的观察意义。

该地块建设用地面积约76亩，起拍价为63425万元，折合楼面价约4812元/平方米，限时竞价前，经过几轮报价，被合景泰富轻松拿下，总价约6.54亿元，折合楼面地价4964元/平方米，溢价率仅3.15%。

没有对比就没有“伤害”。近一年多来，该地块附近地块的成交价不菲——去年8月31日，JCR2017-99(江海02)号地块被嘉华集团以9.2亿元、竞配面积18400平方米竞得;去年10月20日下午，JCR2017-169(江海12)号地块迎来摘牌，经过近6、超144轮竞价，最终由嘉华集团以9.99亿元+1.92万平方米配建面积竞得;今年1月17日，JCR2017—198(江海13)号地块被合景泰富以约1.97亿元竞得，折合楼面地价5225元/平方米。

对比不难发现，上述4幅地块中，江海07号地块的楼面地价最低，且只吸引了3个竞买人参拍，而嘉华集团拿下的两幅地块，均吸引了8个竞买人参拍，其中不乏碧桂园、美的、龙光、中海等房企大鳄。

前景可期的江海07号地块为何遇冷?部分受访对象谈及，根据该地块周边多个项目已公开的规划方案来看，预计该地块周边未来将产生超70栋的货量(含住宅和公寓)，居住氛围可期，但较大的供应量可能会使意向竞买人压力较大。同时，该地块配建要求较多——用地单位须配建社区公共服务用房，用地面积不少于5114平方米，建筑面积不少于3506平方米，所在楼层不得高于四层，首层建面不少于100平方米，设于二层及以上应设置电梯;用地单位负责红线图划定的规划用地范围及原土地权属界线内全部现状房屋的拆迁安置;用地单位负责规划用地范围内规划红线24米(不含)以下道路的建设(含路灯、市政管线);用地单位须设置一个建筑面积不少于25平方米的移动通讯基站，并在首期规划验收。不过，记者留意到，此前拍出的地块也有配建要求，如JCR2017-169(江海12)号地块，要求有人流集散广场、架空连廊等公共设施配套建设。

“江海07号地块要求商业建筑面积不少于34584平方米，占比较大，跟一部分房企的主营方向不符合。”合璟华富地产总经理黄锦康认为。

业内人士罗先生同时讲到，该地块体量不小，容积率最高2.61，这决定了开发商要走高周转路线，但目前从整个楼市的大环境来讲，国家推行“去杠杆”政策，使得开发商不能轻易融资进行快速开发，这对于开发商的经济实力无疑有较大考验。另外，目前该地块周边项目，比如明泰城，毛坯均价约9500元/平方米，再如江海怡景湾，带装修均价约12500元/平方米，而该地块起拍楼面地价为4812元/平方米，利润空间预期有限。

近期多幅地块底价成交或流拍

事实上，江海07号地块低溢价成交，并非个案。

8月15日，蓬江区龙福路北侧、凯茵豪庭东侧的地块，由旭辉地产以底价竞得;当天，位于开平市马冈镇马冈圩地块被开平市瑞晟房地产开发有限公司以底价竞得;从8月16日至8月20日，鹤山位于沙坪街道汇源村的第14号地、15号地、16号地接连流拍;8月24日，位于开平市三埠街道新港路89号的地块底价成交;9月5日鹤山市共和镇平安大道以南、共和大道以西地段地块流拍……

梳理江门近一个月来的土拍，业内人士认为大致呈现三大特点：价格方面，溢价率持续走低，越来越多地块底价成交，有的改造难度高的地块甚至流拍;竞价主体方面，老面孔渐渐退场，新面孔联合报团;房企的拿地逻辑已从主动出击到转攻为守，特别是在本地市场已经有项目的房企，拿地热情并不高涨。

房企主动拿地热情减弱

相对于一年前，土拍市场无疑遇冷，原因何在?

业内人士表示，这与起拍价较高、规划要求高有关，比如，鹤山汇源三幅地块，其所处的位置、周边的配套较为一般，且地块规模不大、限制性条件较多，如容积率4.0，限高40米等;再者，都有公共用房配建要求，比如第15号地，需配建建筑面积不少于600平方米的社区公共服务用房，建筑面积不小于20平方米的警务室，以及建筑面积不少于180平方米的社区居委会等;第16号地除了配建之外，要求建设公交首末站一处;此外，由于是“三旧”项目，地块上还有不少附着物需要处理，交地时间长，不确定因素较多，无疑影响了房企的建设速度、资金回笼速度，开发商综合考虑，觉得“难啃”，只好放弃。

同时，业内人士还重点谈及市场环境因素。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为：一是，经过最近两年的土地火爆行情，众多房企土地储备已基本饱和，拿地热情下降;二是，下半年以来房企融资门槛提高，资金紧张;三是政府严厉遏制房价上涨，稳房价、地价决心大幅提高。

美智地产总经理汤建军则重点谈及房企融资难：中央定调了楼市调控走向不放松，银行对房地产行业的信贷持续收紧，开发商普遍面临着融资难、成本高的问题，同时银行放款较慢，开发商回笼资金的周期被拉长，导致资金面紧张，因此近段时间很多开发商都放缓了拿地的速度，拿地更为谨慎，更加注重企业现金流的管理。

冯景全强调说，今年下半年以来，土拍降温和2014—2015年有所不同，2014—2015年土拍降温背景是库存大增、成交低迷，房企拿地热情被动下降;而目前库存处于低位、去化率仍然高企，房企拿地热情属于主动下降。长远看，土拍主动降温有利于降低购房者预期、降低房企潜在风险，有利于楼市健康发展。另外，随着众多土地流拍，加上如今库存处于低位，如果后续土地出现大面积流拍，将会造成土地实际供应少于计划供应的状况，应警惕未来市场出现供应不足的情形。

事实上，放眼全国，土地市场的疲态已经出现，多城土地流拍或以底价成交。上海易居房地产研究院近日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示，8月份40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，年初累计土地出让金收入同比增幅收窄，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。

“面粉”价格降低了，是否意味着“面包”价格有望下跌?业内人士指出，二者并无必然关联，因为房价还涉及市场等因素，不过，地价的下跌，也会使高房价失去重要支撑。