热点｜“以房养老”真的能发展下去吗？

日前，银保监会发布了《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，将“以房养老”保险由原来的试点城市，扩大到全国开展。

就在银保监会下发通知不久后，一款名为“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险A款”也正式在杭州(楼盘)落地。据了解，首单保险客户陆先生夫妇也从杭州市金融办相关负责人手中拿到了第一笔养老保险金。

事实上，陆先生夫妇所投保的保险产品并非保险公司的普通产品，而是一种“以房养老”的保险产品。通俗地讲，就是老年人将房屋抵押给保险公司，但仍拥有房屋的占有、使用和处置权，每月从保险公司领取一定的保险金。老年人身故后，保险公司可以将房屋进行抵押，抵押房产处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

投保 “幸福房来宝”的陆先生说，他希望的养老模式，是可以继续住在自己的房子里，按月领取养老金，补贴家用，改善生活品质，因此选了这款产品。

其实，“以房养老”保险产品已诞生多年，近些年来，该产品从试点到扩围期间，坊间的争议不断，其行业在发展中也是 “一波三折”。

频频遇阻

此次全国推广的“以房养老”，银保监会的通知是这样描述的：“将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围，进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。”

银保监会有关部门负责人表示，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控;积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。

谈起“以房养老”的模式，时间可以追溯到上世纪80年代中期，该模式的“鼻祖”来自于美国新泽西州劳瑞山的一家银行。

而在我国，这种反向抵押养老保险产品上升到国家层面的部署是在2013年国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》要求，将“以房养老”作为完善养老服务业投融资政策的一项举措。

2014年，原保监会就在北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)以及武汉(楼盘)四市开展了老年人住房反向抵押养老保险试点，试点止于2016年6月30日。随后，新的试点工作再次扩围至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东省等部分地级市。

在国家政策的持续鼓励并支持下，“以房养老”似乎有了较好的发展局面。然而，在现实运作中，其情况并非想象得那般美好，已发展多年的“以房养老”仍面临着较为尴尬的局面。据了解，“以房养老”在全国多地试点已满四年，但满打满算不到百户人家参与。

事实上，在2013年国家发布鼓励支持“以房养老”模式之前，地方版也已在南京(楼盘)市“试水”。早在2012年4月份，南京市发改委、民政局、老龄工作委员会办公室联合印发了《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》指出，鼓励商业保险企业，商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展以房养老(住房反向抵押贷款)试点业务。

不过，据公开报道称，由于银行参与积极性不高，且对参保人设定了一定的门槛，社会反应冷淡，南京市的“以房养老”市场发展缓慢。对于南京市推行的以房养老模式“停滞不前”。有媒体认为，“以房养老”政策推行遇阻主要是受“养儿防老”的传统观念困扰和70年产权的限制。

“从个人的角度来看，中国的传统观念还是养儿防老，而房产作为中国人最重要的财产之一，不可能轻易抵押或者出售，房产绝大多数是留给子孙后代的，这种继承传统还是根深蒂固的。”福建思扬弘康医疗科技有限公司董事长胡海庆在接受《中国产经新闻》记者采访时认为，改革的事情还应该按照实际国情考虑，不是说“舶来品”不好，想要“以房养老”更加持续化，还需要监管层出台更多的政策保障。

积极探索

随着人口老龄化的加速，各项养老方面的政策也在陆续出台。作为一种商业养老模式的补充，“以房养老”也于2014年在部分省市进行了探索。

稍早之前，由中国养老金融50人论坛及社会科学文献出版社共同发布的《养老金融蓝皮书：中国养老金融发展报告(2017)》(下称《养老金融蓝皮》)中描述，无论从“以房养老”产品本身的定位设计，还是从国际国内“以房养老”的实践探索来看，“以房养老”仅仅是一个小众产品，其适用对象通常是拥有独立房产的失独老人、空巢老人等具有“以房养老”需求的老年客户。根据统计局最新数据显示，2015年我国住宅商品房均价为6473元/平方米，据此可推算出我国城市老年人自有住房价值接近22万亿元，假设我国将有1%的老年群体有意愿参与以房养老中来，其市场规模也可达到2200亿元。

《养老金融蓝皮书》分析认为，虽然“以房养老”目前属于小众产品，但其未来的发展空间是十分有潜力的。

“作为保险的衍生品，这种“以房养老”的模式可以在全国推广。但是，保险公司也需要作出合理的产品设计。”中国人民大学公共管理学院教授孙玉栋在接受《中国产经新闻》记者采访时说，在西方，民众绝大多数是以租房的形式居住的，而在我国，民众对于房子的依赖性非常大。如果，通过保险的方式反质押，如果设计不合理，导致最终换不回来房子的价值。这就导致在推动“以房养老”的模式时，其阻碍是非常大的。

“当前，“以防养老”模式中，有种提法是以大换小，再去做租赁的方式。”孙玉栋向记者举例说：“假如我有个大房子，为了养老我可以把房子换成小房子，腾出来的现金流可以作为养老的资金。为什么这个观点让人能接受呢，是因为用于养老的房子大了意义并不大，所以，在设计方面，保险公司的产品应该形成相应的保障及吸引力。”

孙玉栋认为，当前，涉及的一些产品要交延保金，延保金的交法意味着房子质押之后，房子的现金价值和房子抵押价值不对等，因此，很多人会去算经济账，如果不能等值的话，那么，对民众的吸引力不会太好。

中国老龄科学研究中心副主任党俊武曾表示，“以房养老”相关的法律不健全、房地产市场不稳定、寿命的不确定性等问题都是困扰“以房养老”的问题，需要相关部门在实施的过程中予以改进。