长租公寓企业成为吃租金差价的源头需要得到控制

中原地产首席分析师张大伟分析认为：

租赁市场交易分成两类，一类是普通租赁，简单的说就是租户和业主可以直接交易的，另外一类是长租公寓类型，这一类的典型特点是中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。

对于当下租赁市场的乱象来说，资本大量进入，并没有多少是增量供应，因为盖房子出租在当下租售比下是不可能赚钱的。

这种情况下，大量的资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。

对于这些资本来说，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。

而且收益非常大，最简单的办法是，长租公寓企业，签约3-5年，一套月租8000的房子经过简单改造，全套租金就可以变成1.2万以上，而且以后的租金上涨基本全部属于公寓企业。

对于市场来说：

1：本来供需结构就紧张，长租公寓企业，放大这种紧张，并不新增加房源，多了一道关口赚取租金差价。从差价比例看，小部分房源甚至差价比房主所得还高。

2：差价巨大，对于长租公寓企业来说，大量的资本在进入，可以形成垄断性租金。

3：直接拉涨租金，当下以北京等市场为代表，已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占比市场比例高达40%，这种情况下，单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上，叠加对普通租赁业主定价的影响，这种出租模式对市场的租金拉动影响加大。

4：长租企业发布租金上涨数据，引导市场对于租赁市场的稳定来说也有很大影响。

从房地产调控角度，租金的上涨比房价上涨影响更大，所以调控房价的同时，必须要调控租金。

最近部分机构频繁发布租金上涨报告，有说东城顺义7月一个月租金环比上涨10%的，甚至还举例了几个小区，说租金环比上涨了30%。

从市场走势看，这些数据虽然明显是夸张，但是背后，在资本推动下，以北京为代表的租金快速上涨的确明显出现了。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：

首先：租赁市场的供需结构：租赁供需结构本来就紧张，特别是郊区部分房源在过去一年多的严格监管，不得出租，另外租售比太低，房主有上涨预期。所以这从根本上不是中介的错。

中介不能生产恐慌，只能放大恐慌，利用恐慌多赚钱。租赁市场如果只有三方中介，影响不大。但现在中介已经普遍性的在做投资业务，赚差价。一般都锁定3-5年的租期，这种情况下，未来租金上涨，都是中介的利润。

中低端房源被中介整合包装成中高端租赁房源，也明显提高了租金。

其次：租赁市场有资本必然会暴涨，很简单的逻辑，如果是房主直租，看顺眼的租户便宜1000,2000的完全没问题，因为毕竟房子起码几百万，但如果是这些吃差价的代理，赚钱是第一要务。

当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断。最大的租赁机构已经控制几十万套房源。

以小区可比租金价格，包括自如等房源租金，相比普通租赁房源价格要高30%以上。

第三：租金被低估，当下市场的很多房源已经是中介包装，这部分房源不仅仅有租金，还有服务费，还有相当于10%左右租金的服务费。

第四：租赁市场已经出现了垄断定价权，如果都是小公司，小业主，互相有竞争，但如果是一个有几十万套房的庞然大物，他是有定价权的，不仅仅是二手房买卖，租赁也一样。

融资50亿，按照一套房支付速度3个月房租2万就可以锁定一套房计算，50亿的融资可以锁定25万套房.在北京等市场你已经很难再与房主签约了。因为比市场价低的房源基本全部被这些*如们抢了，你即使希望直接和租户签约，你也会发现，中介根本不给你带客户。