潘石屹：不会为规模扩张进行兼并，资本市场好SOHO 3Q就会上市

8月17日，SOHO中国在香港召开2018年中期业绩发布会，董事会主席兼执行董事潘石屹、财务副总裁张映锐、金融与投资者关系总监徐玲出席。根据报告显示，公司实现经营利润(不含投资物业的评估增值)约人民币15.3亿元，同比上涨约144%，SOHO中国租金收入约人民币8.48亿元，去年同期约为人民币8.18亿元。剔除2017年出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响，本期间可比物业的租金收入同比上升约17%。



徐玲在发布会上表示，租金收入的上涨主要是上海SOHO天山广场出租率的大幅提升所致，据介绍，截止今年6月份，该项目出租率已由去年年底的64%提升至92%。

盈利方面，报告期内，包含评估增值的归属权益股东税后净利润约为10.94亿元，而去年同期该项指标为39.82亿元。对于净利润的大幅受挫，徐玲认为，主要原因在于，2017年上半年公司对所有持有的投资物业进行全面重估，资产升值61.55亿元，资产升值反映出去年这一阶段，整体市场下资本化率的下降，以及SOHO中国物业租金水平的大幅提升。

此外，今年上半年，SOHO中国净资产负债率为43%，比2017年的51%有所下降，债务融资成本低至4.4%，境外负债权仅占全部负债约4%。对此，徐玲表示，境内外汇率变动的环境中，SOHO 中国几乎不受任何外汇风险影响。

在媒体互动环节，SOHO中国由重资产向轻资产模式转型，拥抱移动互联网时代的明星产品“SOHO3Q”备受瞩目。不过，随着近几年的发展，越来越多的企业开始试水共享办公空间，SOHO 中国作为国内第一批吃螃蟹的企业，潘石屹认为SOHO 中国的优势在于是房地产公司在做这件事，从设计到产品，更为精致，地段择址上也更具有吸引力。

事实上，SOHO 3Q入市之初，便是为创业初期企业和中小企业服务，随着创业企业的成长，以及存量办公空间的升级改造，SOHO 3Q的客群也在发生变化。潘石屹表示，目前70——80%入驻企业为互联网公司，未来还将跟更多公司进行合作，提供定制化服务。因此潘石屹认为，对于下一步SOHO 3Q的发展来说，管理是重中之重，不然SOHO 3Q会遭遇发展瓶颈，而近期推出的电子签章、发票电子化等正是提升管理的重要尝试。

谈到SOHO 3Q规模扩张时，潘石屹则表现得尤为谨慎却又态度坚定。在回答有媒体抛出SOHO中国会不会兼并其他共享办公业务，以增加规模的问题时，潘石屹表示：“很武断的告诉你，不会的。”在他看来，SOHO中国有自己的开发运营思路、产品风格和管理模式，规模大小、发展快慢并不重要，发展健康才最重要，口碑和客户才是SOHO中国最为关心的所在。

对于市场普遍关注的SOHO3Q上市计划，潘石屹称，资本市场好SOHO 3Q 就会上市，目前没有海外上市的计划，因为中国市场就很大。

那么，SOHO3Q在进驻城市上有哪些考虑呢?潘石屹称，主要考虑城市GDP总额、GDP增速、人均GDP及每平方米产生的GDP四项指标。基于此，潘石屹认为，在中国，有十个城市是符合SOHO 3Q进驻标准的。

据了解，今年上半年，SOHO 3Q扩张势头不减，目前在7座城市拥有31个中心，超过30000个工位，预计今年年底，SOHO3Q工位数或达50000个。

以下是部分现场实录



Q:SOHO 3Q何时上市?

潘石屹：我们也在密切关注市场，等资本市场好了，就会上市。我们经过过去三年时间，看到3Q(共享办公空间)在中国，最起码在北京(楼盘)和上海特别有市场。三年前都是中小型的公司在参与，现在共享办公文化已经形成，很多大公司也参与进来，市场具有很大潜力。

我们与3Q的竞争对手在互相学习。同时，我们有自己的优势，我们是房地产公司做SOHO3Q，我们从设计到产品都比较精致。

过去几年时间里SOHO 中国共开发498万平方米，销售出一部分。现在管理面积为419万平方米。所有项目都选择最好的地段。如果共享办公市场需求量大，将从管理面积拿出一部分做3Q。

Q：互联网化、电子化的时代，SOHO 3Q未来的合作会在什么方向深入?会不会与其它的互联网巨头有新的合作?

潘石屹：3Q公司中70%-80%都是互联网公司。3Q是一个平台，与各种各样的公司合作，大众点评、今日头条都可以在我们的平台中。下一步3Q要大规模发展，管理特别重要，如果管理上不去，发展会成为瓶颈。过去几个月中，我们把最基础的数据全部互联网化。先做电子签章，去年签的合同接近2万个，今年量会更大。如果电子签章，效率会大大地提高。8月末，全公司都实行发票电子化。基础工作数据化、电子化、互联网化，对下一步的管理方便很多。

Q：SOHO 中国讲到SOHO3Q今年工位数的目标5万个，现在资料上半年不超过3万个。5万个工位的目标有可能达到吗?未来有无收购投资的方向?

潘石屹：现在3Q座位3万多个，今年6月份开始有点转变。原来把房子租下来做成3Q再往外租，过去的3万个座位都是这样。6月份开始，我们先找客户，客户需要我们就做，我们会寻找大的稳定客户。这样的模式在北京和上海非常有市场，下一步的发展座位数实行3Q定制化服务。

过去几年时间中，SOHO出售不少自己的资产，SOHO中国明确，核心资产不销售，非核心资产销售。诸如地处北京CBD、外滩、望京的项目是核心资产，规模较大的是核心资产，量小的就是非核心资产。去年为止，体量小的项目，地理位置偏远的项目全部销售完。下一步还会不会销售，还需要看市场的变化。市场低的时候就进货，高的时候就出货，做生意就是出出进进。

Q：在国内会不会兼并小型共享办公空间进行规模扩张?

潘石屹：中国所有的共享办公空间我都看过，有很多共享办公空间与我们谈，把我们的管理放在一起做大规模。现在很武断地告诉你，不会的。我们要按照自己的思路，按照产品的风格，按照我们的管理模式往大了做。发展快慢不重要，发展的健康特别重要。能够赢得口碑，赢得客户，能够提供好的服务。产品才是好的，这些是最基本的。

Q：您更倾向于拿地还是存量资产。聚焦北京和上海，还是考虑在海外其它城市进行投资。

潘石屹：现在中国的房地产公司资金流很紧，找我们谈项目的，谈在建工程的量比较大。对我们是无所谓的，在建的项目还是地，还是已经建好的项目，只要价格便宜合算都可以。我们的资金成本很低，账面上不少钱，主要还看市场。

Q：最近SOHO中国推出的租赁竞价的活动，活动推出后市场产生一些声音，认为这是营销手段。您如何看待?您是否认为租赁竞价全面推动会降低效率，是否影响租赁竞价使得原本有意向的租户错失很好的时机。

潘石屹：我们的平均出租率已经97%，已经没有多少房子了。公开竞价就是为了公开透明，而不是为了降低效率，是为了提高效率，我们用公开竞价的办法。使得租金水平创新高。望京办公楼每天每平方米租金超过10块钱，商铺每天每平方米租金达到29块钱。下星期竞价的房源有一部分是未来三个月才能到期的房源，提前租出去使得房子利用率大大提高，出租效率也提高。最重要的是防止腐败，公开透明。

Q：近半年高层一直有变动，您对管理层人事变动怎么看?

潘石屹：总裁阎岩和唐正茂都非常优秀，SOHO中国成立以后，为SOHO中国立下汗马功劳。尤其是阎岩，非常能干，她对北京和上海的交易市场非常熟(楼盘)悉，市场买卖他是非常有才华的。她到黑石基金去，可以进一步施展才华。SOHO中国对她是大材小用。