多城楼市进入熊市！刚需买房者应如何操作？

近日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，在会上，住建部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求：

一、加快制定住房发展规划

各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群众合法权益。

二、对楼市调控不力的城市坚决问责

各地切实做好房地产市场调控工作，系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。住建部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

短短的两段话，信息量巨大。主要包括两点，第一，目标;第二，责任。

在提到目标时，住建部用了“加快”“抓紧”等词，可见制定长效机制的紧迫。而对于责任，住建部说得更是清清楚楚，地方政府要承担主体责任。住建部还要完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，没实现目标的地方政府，坚决问责。

7月31日的中共中央政治局会议就提出：坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

7天之后，住建部就给地方下达了命令，可见，时间紧，任务重。

房价调整进行时

调控一轮轮袭来之际，作为过去两三年楼市上涨排头兵的厦门(楼盘)，近期因房价、地价下跌引发关注。

据中原地产数据，厦门新建住宅价格依然处于历史最高位，同比2015年上涨了52.9%，但二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高点环比下调了14%;地价的溢价率也非常明显出现了下调。

另一个风向标北京(楼盘)，由于新房供应偏低，成交集中在二手房市场。克而瑞数据显示，上半年二手房成交占比均占5/6，6月份二手房成交量虽然略有下降，但仍居于高位。就价格来看，上半年二手房价格趋于稳定，但6月份在限价房的冲击下，二手房价格小幅下滑。

易居研究院报告显示，上半年环京区域和环深区域房价相对来说有下跌，这和此类城市政策相对严厉等因素有关，利好房价泡沫的减少。

不过，张大伟认为这些只是个案，目前全国房价下调的城市仍很少，只有部分区域。他认为，这些城市之前房价涨幅过快、过高，超过了市场的需求。

投资客销声匿迹，高温下中介截客差点落泪

龙岗区是深圳(楼盘)市面积最大的市辖区，位于深圳市东部。而记者考察的楼盘名居广场就位于深圳市龙岗区，与地铁站无缝接驳。一位深圳的朋友告诉记者，由于市区房价比较高，像这种地处城市边缘、同时距离地铁站非常近的楼盘，深受刚需客户青睐。在售楼处，记者了解到，该楼盘还有不少房源可供选择，单价4.5万元/m2左右可以买到不错的楼层。

由于是现房，只要付了款就能直接拿房。虽然是周末，前来看房的购房者并不多，但基本上是诚心买房的刚需客。为了某个绿化问题，一位购房者和置业顾问纠结了很久。当记者问他“买房自己住还是投资”，这位购房者竟然反问道：“当然是自己住，这么贵，还限售，还有人要投资?”在记者进售楼处前，被一位来自中粮祥云的吴姓中介拉住要求看房。没想到，等记者走出名居广场时，这位吴姓中介竟然在烈日下苦等了近一个。“大哥，和我去看下好吗?就前面，很近。求你了，真的很近，不耽误您多久，就前面一个红绿灯。”说话间竟然带着一丝哭腔，差点落泪。相比名居广场这样的地铁房，一些距离地铁稍远的楼盘，则显得冷清多了。位于大运新城的佳兆业未来城10月将加推房源，周六下午，记者在售楼处没发现其他客户。“现在房子难卖了，天又热，能有电话咨询一下就不错了。”置业顾问给出了这样的解释。

未来房价将何去何从?

易居研究院《80城房价收入比偏离度研究》中，有54个城市偏离度为正。易居研究院副院长杨旭红称，54城房价存在大小不一的泡沫。

另一方面，调控严格，信贷政策收紧，商品房的限价和提供限价的政策性住房，使得市场对住房的定价和预期出现变化。

中银国际研报显示，市场交易流动性在高压政策下持续收紧，房价上涨预期显著减弱。

易居研究院总监严跃进称，调控下房价确实跌了一点，部分企业经营面临压力。比如很多实业企业本把资金投入到楼市，如果楼市下跌，会牵连到此类实体产业。

从根本上来说，若实体产业表现不好，短期和中长期都会对房地产市场造成影响。短期内，楼市流动性被封堵，很多城市尤其是东南沿海一些和贸易有关的产业为主的城市，对楼市的支持力度会减少。而从中长期看，实体经济不好，收入下降，居民住房消费也会不振。

严跃进认为，未来房价将进入盘整期。向下的作用力在于政策强抑房价不涨，住建部等部门的房地产督查，而向上的作用力在于高端楼盘预售证发放节奏是在加快的，这些都会对房价形成阻碍或拉动作用。