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土地月报|总规模上行而流拍频出,水面沸腾下冰山渐起

发布时间: 2018-08-12 10:09:40

来源: 克而瑞地产研究

分类: 国内动态


导 读

企业拿地更谨慎,“买到就是赚到”不复存在。

2018年7月,土地市场成交维持高位,同比依旧保持上升态势。月内一二线城市优质地块出让量显著增多,土地成交均价有所回升,但是受市场调控影响,高溢价地块不多,溢价率率指标依旧持续回落。而在整体成交规模持续上行的情况下,不少热点城市频繁发生了优质地块流拍的情况,或许可视为“转凉”风向标。

01、市场走势

供应上升成交趋稳,溢价率降低流拍频发

7月份土地市场供应持续回升,全国336城经营性土地供应建筑面积升至29756万平方米,环比上涨35%,持续上涨且涨幅进一步扩大,供应幅数为3470幅,环比上升15%,本月供应地块的平均体量较上月仍然增大,土地供应的建面和幅数规模同比分别上涨78%和21%,政府推地态度积极。

从成交建面来看,已经连续3个月成交环比几乎持平,土地成交规模维持在高位水平,7月份CRIC监测的336城经营性土地成交共2870幅,幅数方面环比减少4%,但同比上涨17%;成交建筑面积19487万平方米,环比微降-1%,几乎持平,同比高涨33%,土地市场仍然维持在较高位的成交规模,对比去年同期成交量上涨较多,地市的热度“减退”仍未在成交建面上有所反应,企业对于土地需求仍在。

从本月土地市场表现来看,土地成交的平均地价上涨,成交建面仅有小幅下滑,总体成交规模仍持续上升,但在看似热度不减的整体行情下,调控带来的降温效果在部分城市已经有所体现,广州花都、杭州良渚新城、苏州、宁波、湖州、合肥均有地块流拍(点击标题阅读:《土拍市场,从哪里热起来,就从哪里“冷却“”》)。

下半月广州、厦门发布供地计划,广州计划重点在于租赁用房占总宅地的四分之一,厦门则提出加大商住地块供应量,深圳、北京都进一步加强对竞拍主体、竞拍资金的监管;在对于闲置土地的处理方面,自然资源部提出逐年减少闲置土地多地区的新增用地计划,河北省则提出对于闲置连续两年的土地依法收回。市场热度不减,但各类调控仍然严格。


02、各能级市场

一二线城市建面下降,地价上涨带动规模回升

7月份市场整体量稳价升,一、二线城市在成交面积方面环比下滑,但相比1-5月,6、7月份一二线地市放量显著,主要是为缓解土地市场紧张的供求关系;三四线成交建筑面积则环比微涨,土地成交的能级分布保持稳定。

楼板价方面,本月土地市场整体成交均价回升,各能级的均价均环比上涨:

一线城市地价更是刷新历史记录,达到22548元/平方米,地价回升主要是由于本月上海、北京均有宅地出让,且上海还有城市较为核心区域的商办地块成交,大幅提升了土地成交均价。

二线城市本月成交均价4920元/平方米,环比上涨31%,但同比仍有24%的降幅,均价上升主要依赖于东部热点城市土地成交量增多。

三四线城市土地单价持续上涨,本月成交均价为1736元/平方米,同、环分别上升28和2%,同比涨幅主要是由于三四线地市这一年来热度持续升高所致。



03、重点地块

整体榜单大幅抬升,核心地块成交积极

从7月份重点地块的成交情况来看,重点地块的热度持续上升,总价、单价榜单均整体大幅抬升:总价榜单榜首环比上涨99%,榜首地块总价几乎比上月榜首翻番。

榜首地块位于上海淮海路核心商圈,是1宗体量较大的商办地块,由瑞房联合体以136.1亿元竞得,地块起始价格较高、加之竞拍条件较为严苛、开发运营难度不小,最终成交溢价率几乎为零。

总价门槛地块来自杭州萧山区,该地块由旭辉竞得,成交总价37.07亿元,溢价率仅有1%,门槛环比上月上升了51%,总价榜单的抬升较为突出。

三线城市佛山本月有1宗地块上榜,该地块位于南海区千灯湖板块,是桂城难得的优质大体量地块,地块由保利以85.78亿元竞得,该地块刷新了佛山土地成交的历史记录。据规划来看,该地块位于桂城金融高薪城,未来利好较多,自然环境、公共交通、道路交通等条件较为优越。


单价榜单方面,榜单整体上调但门槛上调幅度大于榜首地块的上调幅度,单价最高地块同样由上海市黄浦区淮海路地块摘得,成交楼板价56080元/平方米,环比增加25%;单价门槛地块来自杭州滨江区,该地块由温州时代竞得,成交楼板价32638元/平方米,溢价率35.5%,门槛环比上月上升了106%。

单价榜首地块来自上海,体量超过30万平方米,位于新天地东部,是上海近十年来罕有的地理位置极优越的商办地块之一。最终该地块在7月5日被新天地的缔造者瑞安房地产联合保险巨头太平洋保险(601601,股吧)及永业集团以136.1亿的价格拍下,地块成交楼板价56080元/平方米,计入地下建筑面积则为约4.5万元/平方米。淮海中路街道地块位于上海中央活动区的核心位置,地段极其优越,是上海新天地重建地块的重要组成部分,区域内商业氛围十分浓厚、高端奢侈品牌聚集,人流量较大且消费能力强。


04、总结

2018年以来,土地市场成交规模持续扩容,一方面是不少地方政府实实在在加强了土地供给力度,以此平衡市场供求关系稳定未来价格预期;另一方面更根本的,还是因为行业位次竞争所致,为了保证自身的经营规模,大多数房企、尤其是行业龙头的拿地需求仍是有增无减。但是在这样的大背景下,土地流拍率却出现了上涨,说明目前行业调控效果显现,企业拿地态度也变得更为审慎,以往热点城市拿地“买到就是赚到”的现象不复存在。

下半年,随着一二线城市供地规模的持续增加,未来土地流拍的出现或许会越来越常见,但对于三四线城市而言还是不必过分悲观,判断主要基于以下两点,一是因为相比限价、竞配套的一二线城市而言,三四线盈利空间预期反而相对充裕;二是因为三四线城市中供不应求的仍是少数,主管部门的供地诉求也没有那么强烈。

责任编辑: Greene

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