“限价”时代 房企转变传统“利润逻辑”

上周末，北京第一批“限房价”项目入市，引发了业内不小的关注度。在“房住不炒”的指导思想下，大量限价房即将进入市场，无疑会对平抑房价上涨，解决供需矛盾，起到结构性调整的作用。不过，在土地出让时就已规定未来地产项目售价的“限价房”项目，也对房企的项目运营能力提出更高的要求。在新形势下，房企面临诸多新的挑战。

三四线城市调控加码

据中原地产研究中心统计数据显示，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次。

记者注意到，5月份发布调控政策的城市有武汉、江门、哈尔滨、长沙、佛山、北京、石家庄、东莞、威海、贵阳、长春、丹东、太原、成都、聊城、重庆、三明、宁波、天津、银川、珠海、济南、厦门、德州、西安、大连、福州、青岛、惠州、赣州等，主要以三四线城市为主。

“五月调控的城市主要集中在东北、中西部，以及出台自由贸易方针的海南，而不是传统的一线和强二线城市。”我爱我家集团商场研究院院长胡景晖称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，五月出台楼市新政的大部分城市房价绝对值较低。在一线和部分二线城市被严格限购的情况下，一些投资行为又转向非热门城市。

“一些城市此前曾出台人才招引方针，这往往与户籍挂钩，很多人能够享受到本地居民的购房优惠。”胡景晖称，西安、成都、长春、贵阳、徐州等城市均发布了人才引入方针，海南则在5月中旬发布了《百万人才进海南行动计划》。

放宽人才落户方针不同程度地带来了当地楼市的热度上升。依据国家计算局发布的70城房价数据，被约谈的12个城市中，除佛山外，其他11城的新房价格3、4月份无一例外地呈现环比上涨。

值得注意的是，5月出台新政的城市，仅少数房价有明显上涨。“这与住建部树立的预警系统有关，警示一些当地未来房价可能会上涨。”中原地产首席分析师张大伟说，与曾经的事后办理不同，这次可看做事前预警。

6月调控继续“接力”

除上述城市外，6月深圳、宜昌、徐州等地也相继出台楼市政策。

6月5日，深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(下称《意见》)。

《意见》称，至2035年，深圳新增各类住房共170万套，商品房约为70万套。其设计逻辑是，以住房供给侧结构性改革为主线，突出多层次、多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。按照《意见》的设计，深圳商品房供应为主格局将得到重构。以后深圳的住房供应市场中，商品住房将占住房供应总量的40%、人才住房占住房供应总量的20%、安居型商品房占20%、公租房占总量的20%。

6月4日，湖北省宜昌市宣布，在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。

6月4日，江苏徐州市规定，市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房(包括新建商品住房和二手住房)自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易。

从抢地到精打细算

  从2016年底，北京首宗“限价房”地块入市以来，房地产行业的拿地逻辑就已经悄悄发生了转变。曾经北京土地市场成为了资本和“高价地”的舞台，2014年掀起的“”潮，一度深刻改变了北京楼市的住房供应格局，以至于不少业内人士都将2015年称作是北京“豪宅元年”。显然这样的市场态势让整个房地产行业都陷入了一种非理性的状态。

  中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆：“2015年时，房企普遍陷入了土地饥渴状态，因为土地出让节奏的放缓，造成了土地供应的，各家房企在拿地上都比较拼。”

  不过这种情况随着2016年底“限价房”的入市已经发生了根本性的转变。一位房企营销负责人告诉记者：“在2017年之前，企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标，由于整个市场非常好，大家对于后市预期较高，有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。因此对于竞价结果，高一点也可以接受。而到了2017年之后，随着土地出让条件变得逐渐严苛，大家也看到了政府调控的决心和力度，预期也变得平稳，可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。”这也造成了北京土地市场热度降温，甚至有宅地流拍情况出现。

  有业内人士表示，一般商品房项目的盈利大约在15%-20%，但是“限价房”由于比较严苛的出让条件，再加上房企的资金成本，想要有利润非常艰难。随着土地出让条件的逐渐细化，如今市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改变的。

  诸葛找房首席分析师陈雷也指出：“既然价格被限定，其他条件的设置也日趋成熟和科学。那么开发商很难通过一些‘小聪明’获得利润，能做的就只有通过加强运营和产品打造，来实现快速回款。因此，在拿地时，会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容，而非单纯的住宅面积。而从“限价房”的容积率设置来看，“限价房”社区的容积率稳定在1.8-2.0之间，整体设计上，一般是以小高层为主。”