各方“激战”长租公寓市场 如何满足多元化居住需求?

4月18日下午的太古仓三号仓很热闹，碧桂园BIG+碧家国际社区广州品牌发布会在这里举行。这场发布会也宣告着碧桂园旗下长租公寓品牌“BIG+”正式落子广州，首批三个公寓项目已经开始招租运营。作为房企多元化布局的其中一项，长租公寓因其相对高端的定位和社区运营的模式，受到一部分城市白领阶层的欢迎，到了如今，长租公寓呈现出“遍地开花”的势头。

BIG+一次性推出1000套公寓

对于碧桂园而言，长租公寓是其“长租城市”构想走向现实的产物。“BIG+社区已经陆续在上海、深圳、武汉、厦门、广州等一二线城市落地”，在当天举行的发布会上，碧桂园商管中心总经理张强表示，这充分彰显了碧桂园推进长租公寓事业的速度和决心。据了解，碧桂园在广州一次性推出了3家长租公寓门店，分别位于白云区人和镇穗和家园、白云区远景路以及海珠区工业大道，共计约1000套房屋。

为了提升长租公寓的服务水平，BIG+碧家国际社区还联合碧桂园旗下家装、生活服务等资源，联手诚加、橙家等合作伙伴，并导入了工行、建行、58同城等外部品牌资源，在当天的发布会上进行了战略合作伙伴签约仪式。

发布会结束后，记者来到BIG+设在海珠区工业大道的门店，在提供参观的LOFT样板间中记者看到，屋内采用上下层的复式结构，下层为活动空间，公寓提供桌椅、沙发等设施，并配有洗手间、电磁炉、抽油烟机等设备，而作为休息空间的上层摆有双人床。一位公寓负责人表示，该门店主要以小型LOFT为主，另外也有少量平层房间。

据介绍，海珠工业大道门店内公寓房间价位大约在3000元至3600元之间，“这边除了水电费外，还有服务费，按房屋10%收取，这笔服务费主要用作光纤接入、管家服务管理、室内设施维修等用途”，海珠门店一位负责人告诉记者，在公寓开始运营前，他们曾对海珠附近的住宅租金进行过长期调研，目前的价位是基于社区租户定位，并综合考量各方面因素的结果，“目前我们这边已经有租客搬来入住了，除了散户外，我们也在争取拓展一些企业，让企业的员工集体入住进来”。

各方“激战”长租公寓市场

在碧桂园之前，广州已存在多个长租公寓项目，而像万科泊寓、龙湖冠寓等品牌已先于碧桂园在广州布局，并具备一定规模，而专门运营长租项目的YOU+公寓、魔方公寓等也已在广州开设多家门店，地产中介链家旗下的自如友家品牌也已在今年进入广州，再加上部分居民楼内存在的小型公寓，长租公寓已经逐步渗入到城市生活中，成为白领阶层的一个居住可选项。

为了保障长租公寓的运营，一些房企开始发行租赁相关专项债券进行融资。3月21日，龙湖地产完成发行第一期住房租赁专项公司债券30亿元，这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行。有分析人士认为，较低的融资成本将增强企业资金的运营能力，持续推动长租业务发展。

但并不是所有的长租公寓项目都得到了良好发展，在各家长租公寓“搏杀”的过程中，有部分企业或品牌逐步走向“消亡”，根据地产研究机构克而瑞的统计，2017年就有包括GO窝公寓、Color公寓、好熙家等在内的多个品牌退出市场或转型运营。其中GO窝公寓创立于2015年9月，曾在广州采用集中式长租的模式。公开报道显示，GO窝公寓一度获得300万元天使轮融资，但如今GO窝公寓的官网已经停用，官方微信在2016年12月就已停止更新。

克而瑞分析认为，在日益攀升的房价和上涨缓慢的租金之下，采取二房东模式的品牌公寓运营商需要通过扩张规模实现规模经济，但中小品牌运营商的利润空间本来就很有限。

除退出市场的公寓项目外，也有部分长租公寓被规模较大的品牌收购，例如深圳的V客青年公寓便被魔方公寓纳入麾下。克而瑞分析认为，魔方并购V客代表了公寓行业未来的一大趋势——行业龙头通过收购小品牌扩展房源，补充产品线，从而进一步巩固其领先的行业地位，行业集中度也会逐渐提高。

如何满足多元化居住需求?

除了“拎包入住”的便捷外，相对高档的装修、较大的公共空间、丰富的社区活动也是长租公寓受到不少年轻群体青睐的重要原因。

在BIG+海珠工业大道门店内，公共健身房、公共活动平台、大厅等地，都可满足公寓居住者的居住需求，像健身房内的跑步机、瑜伽室等都是可以免费使用的，公寓负责人表示，他们今后也会组织一些社区活动，来丰富租客的生活。事实上，不只是BIG+社区，不少集中式长租公寓项目都会提供一定规模的公共活动空间及健身设施，这已经基本成为长租公寓的“标配”。

但对于长租公寓的体验，不同的人看法不一。在广州工作的刘先生告诉记者，尽管他并未在长租公寓租住，但长租公寓营造的社区氛围模式让他非常感兴趣，“感觉在这里能交到更多的朋友吧”，刘先生表示，如果接下来现有的房子租约到期，他会考虑去长租公寓看看。但同样也有受访者表示，自己曾经入住过一家在城中村内建设的品牌长租公寓项目，最后因为城中村周围环境相对较差而选择放弃租住。

长租公寓给租房一族带来了新的居住选择，但对于长租公寓能否缓解当前住房供需压力，方圆地产首席分析师邓浩志认为，这一方面的作用不会太大，缓解住房供需压力依靠的仍然是增量土地供应带来的新增住房。