江门中心城区多楼盘推别墅 打“价格牌”

江门房产网记者调查发现，目前蓬江、江海两区有别墅产品在售的楼盘接近10个，较高端的当数北环路的蒲葵之梦，售价最低1.7万元/平方米，最高卖出超过2万元/平方米的单价，总价多数过千万。城中其他别墅，由于面积多在300平方米以上，单价万元起，总价300万起。个别楼盘还有200万-300万元的产品可以选择。

根据中原地产统计数据，上月该代理公司监控的蓬江、江海7大重点楼盘，别墅产品网签了29套。中原地产营销副总监莫志华表示，今年以来别墅市场成交不差，不过现时许多楼盘在售别墅单位已不多。

据了解，12月份以来，骏景湾品峰推出103套别墅产品，蒲葵之梦开推高端别墅产品，莱茵华庭别墅产品也陆续获得预售证，近期市场可售别墅有所增加，缺货局面将缓解。

成交量

楼盘首推别墅卖出20多套

目前蓬江、江海两区有别墅产品在售的包括碧桂园湖光山色、珑山居、凯城一品、格林春天、江海碧桂园、上城铂雍汇、帕佳图天玥、金色海伦湾等楼盘，大约10个楼盘在售。

12月初，位于双龙板块的骏景湾品峰别墅产品首开，合计推出103套别墅单位。该盘销售经理林秀娴透露，品峰别墅单位面积263-310平方米，共推出103套，单价从1.1万-1.7万元/平方米不等。“成交量还算满意，开盘至今卖出20多套，相当于去货1/4左右。”林秀娴表示，目前骏景湾品峰所有洋房栋座均已推出，仅剩零散的洋房单位在售，整体均价约为9200-9300元/平方米，为带装修发售。别墅产品为品峰目前主推，均价约为1.38万元/平方米。林秀娴认为，由于品峰别墅户型不大，总价多集中在300万-400万之间，目前去货尚算理想。

记者了解到，近期新推别墅的楼盘除了骏景湾品峰，还有位于北环路的蒲葵之梦，该盘别墅产品定位相对较高端。

据中原地产营销副总监莫志华透露，近期该盘有一套单位成交，总价过千万。“蒲葵之梦陆续有成交，最便宜的1.7万元/平方米，有双拼别墅，部分为独栋。”莫志华透露。

据悉，蒲葵之梦的开发商为江门市银葵高尔夫有限公司，定位高端，毗邻五邑蒲葵高尔夫球场，户型500-900平方米，单价为1.7万-2.3万元/平方米之间，12月上旬，该盘拿到54套单位预售许可，不少单位总价过千万。

此外，位于北新区万达商圈之内的莱茵华庭，近期也有别墅产品获得预售许可。

楼价

城区别墅单价多在万元起

据中原地产监测数据，去年由于推别墅产品的楼盘不多，江海区的格林春天别墅销量成为蓬江、江海两区楼盘当中的冠军，2015年该盘卖出别墅70多套。

据了解，格林春天别墅产品合计约为110套，目前在售别墅产品10多套，为双拼或三拼产品，面积210-380平方米，售价1万-1.2万元/平方米。莫志华表示，由于城中的别墅盘多数为300平方米以上，且单价在万元之上，每套别墅总价都在300万以上。

中原地产监测数据显示，上月该代理公司监测的两区7大重点楼盘，碧桂园湖光山色别墅网签7套，珑山居7套，凯城一品6套，格林春天4套，江海碧桂园3套，上城铂雍汇1套，帕佳图天玥1套。

整体而言，蓬江、江海两区别墅产品售价如何?记者调查了解到，单价徘徊在万元左右。售价最高的为定位高端的蒲葵之梦，单价最高顶破2万元/平方米，位于滨江新区的凯城一品，由于别墅单位的地下室也算入建筑面积，单价被拉低，售价约为8000元/平方米。

帕佳图天玥在售双拼230-240平方米的别墅在售，均价约为1.2万元/平方米，总价200万-300万元的别墅单位可以在该盘找到。

骏景湾品峰近期新推别墅产品，售价1.1万-1.7万元/平方米不等。碧桂园湖光山色别墅产品面积从296-336平方米不等，均价约为1.2万元/平方米。上城铂雍汇别墅产品面积为380-440平方米不等，均价约1.3万元/平方米。江海碧桂园仅剩余少量别墅在售，户型为326-393平方米，均价约为1.15万元/平方米。

房贷

别墅总价高首付比例最低三成

“别墅最高可以贷款七成，利率没有什么变化。”工商银行一名工作人员告诉记者。据了解，目前江门房贷市场并未发生太大变化，洋房产品若为首次置业还能申请到首付两成，最高贷款八成。面积超过144平方米的豪宅产品，首付相应提高，最高可以贷款七成。

“现在购房者都不喜欢一次性付款，购买别墅产品的，多数能够贷款五成至七成。”骏景湾品峰销售经理林秀娴透露，具体贷款成数要视购房者收入而定，不过有经济实力购买别墅产品的购房者，资质都比较好，一般都能申请到贷款。

别墅产品户型大，银行认为风险更大，因而和普通住房相比，别墅产品首付成数有所上升。据中原地产莫志华透露，对于别墅产品，银行评估更为严格，并且评估价多比实际成交价低。“如今极少客户会选择一次性付款，购房者多会将部分资金留下周转，而房贷利息低，但若是做生意向银行借贷，利息则要高许多。”因此，即使购房者有能力一次性付款，也会选择贷款买房，剩余资金用作生意上的周转。

记者计算到，以一套300万的别墅来计算，首付三成已接近百万，和江门普通住房相比，购房门槛高了不少。不过和一二线城市相比，江门别墅首付不算高，相当于或低于一线城市普通住房的首付。

疑问

谁在买别墅产品?市区盘多自住

目前，市场上的别墅都是谁买走了?来自中原地产的数据显示，去年购买格林春天别墅产品的购房者结构，蓬江客占六成，中山客占两成，一成来自新会，江海本土客占比较小。

中原地产莫志华表示，目前市场上别墅投资客比较少，购买市区内别墅的买家，多将物业用于自住。相比之下，周边地区的小别墅吸引了更多投资客的青睐，如位于鹤山的碧桂园天麓湖，户型140-200平方米的单位，非常走俏，投资价值于投资客而言更大，且入手门槛低，110万-120万便有成交。据莫志华透露，曾有投资客一次买下7间天麓湖的小户型别墅。

业内人士分析，江门市区的别墅产品，户型多数偏大，总价较高，和普通洋房相比而言，入手门槛高，要承担的风险也大，因而投资客不多。